今周刊／地租狂飙 地上权宅买得起住不起

文／今周刊 梁任玮打着低价优势的地上权住宅，原本是解决高房价问题下的商品，但随着未来政府逐年调高土地公告现值，拉近与市价的差距，地上权住宅的地租也跟着水涨船高，恐将变成「买得起、住不起」的房子。

为了拉近与市价的差距，台北市政府去年大幅调高房屋标准单价与土地公告现值，带动各项房地税费全面上扬，这一刀出手，不仅造成豪宅税提升，连一般住宅的房屋税与地价税连带也受到影响，其中又对购买地上权住宅的民众冲击最大。

没有土地所有权的地上权住宅，因为房价较一般住宅低三至四成，也不需缴纳地价税，在房价高涨的年代里，成为入手门槛低的房地产商品，虽然每年需要按公告地价缴三％至五％的地租是一笔花费，但因过去公告地价低，对于持有人来说，并不构成压力。

只不过，随着公告地价上调，每年三％至五％的地租立刻变得「很有感」，尤其相较于一般人缴的地价税，只有公告地价的千分之二来说，购买地上权住宅的住户，成为这波税制调整后最大的「受害者」。

北市四十坪住户每年地租将破百万元

「过去，这类住宅多处于都市精华区，生活机能强，房价也会随景气波动而起涨，但随着未来公告地价将大幅调高，地上权住户的负担也将愈来愈大。」中华民国地政士公会名誉理事长王进祥指出。

根据统计，目前大台北地上权住宅案将近二千户，其中又分为两种类型，一是无土地产权，但可分户移转，拥有建物产权的地上权产品，例如十三年前推出的「台北花园」；二是无土地、建物产权，也无法分户移转，仅有使用权的产品，例如「京站」。

以台北市知名地上权案「台北花园」来说，该社区位于台北市信义计划区松勇路上，一九九七年公告地价为每平方公尺七．六四万元，到二○一三年每平方公尺来到十二．七万元，涨幅高达六六％。

由于该社区地租是以公告地价的五％计算，以一户土地持分四十坪住户计算，一三年之前，每年要缴的地租仅有六十六万元，一三年之后，每年要缴的地租竟高达八十四万元，预估到一五年，地租将飙升至一○九万元之谱。

相较之下，与台北花园同路段却属于一般住宅的豪宅「信义富邦」，每年要缴纳的地价税仅四．六万元，是台北花园的五％，台湾房屋智库执行长刘怡蓉分析，虽然地上权房价低，但若加上五十年累计的房屋税与地租成本，总成本是远比所有权住宅还高，政府原本打算透过地上权住宅落实居住正义的美意大打折扣。

地上权住宅最大的特色是，标榜房价只有市价六至七折，以去年华固建设在台北市景美财训所推出的「华固新天地」地上权小宅案为例，每坪成交价约四十五至五十万元，在房价高昂的台北市颇具吸引力，因此半年内就创造九成多的热销率，为地上权宅撑出一片天。更多精彩内容，请参阅最新一期《今周刊》(第952期)。

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