海纳百川》地上权住宅可让民众买得起（郑博文）

凯道16日举办「公平正义救台湾」活动，以司法及居住正义为诉求，民众顶着烈阳聚集声援。（中时资料照／陈君玮摄）

716居住正义游行落幕了，参与人数比不上无壳蜗牛运动，个人深信执政党会继续傲慢下去，民众依然买不起房屋。

从住宅经济学理来衡量购屋者购屋压力指标有两项，一项为房价所得比又称购屋痛苦指数，另一项则为房贷负担率，前者在国际间公认5-6倍为适当，后者则不要超过家户可支配所得33%。根据内政部统计，2022全台房价所得比从第1季9.58倍，第2季上升到9.69倍，第3季再升高至9.8倍，第4季则略降为9.61倍，等于要9.61年不吃不喝才能买间房，六都中有三都都超过11以上，以双北居冠亚军，台北市房价所得比为15.77倍、新北市为12.68倍，台中市则以11.11倍拿下第三。

而从另一指标房贷负担率主要为计算中位数所得家庭购买住宅时，其每月支付房贷金额占中位数家户可支配所得的比率，呈现家户房贷负担情形。而第4季全台房贷负担率为40.25%，房贷负担率超过40%，超出33%有7%之多。因此台北市、新北市房价负担能力评为过低等级，台中房价负担能力为偏低等级，台南、高雄、桃园3都房价负担能力则为略低等级，全台房价负担能力则从「略低」下降为「偏低」等级，显示民众购屋支出已排挤其他家庭支出。

从这两项指标不难发现台湾目前购屋痛苦指数远大于学理上的5-6倍，房贷负担率也远超过33%，因此年轻人对购屋处于无敢不敢想，普罗大众则呈现无奈，要化解购屋压力，让民众买得起，个人认为现在是政府推出地上权住宅好时机，理由无他地上权宅的成本因无土地成本，房价会是目前持分带地住宅的一半。

地上权宅的成本结构大致有建筑造价、管销费用、建商利润与税负，以目前造价每坪16万元，加上4万元管销费用、利润与税赋，地上权宅若以20万元计算，30坪房屋则为600万，40坪房为800万，加上车位100万，因此一般民众购屋大致在700-900万间。

地上权宅当然要由政府拿公地来兴建，民众购屋向政府缴地上权金一如缴地价税，政府是一点也没吃亏，而民众购屋可向银行申贷购屋贷款，全额贷600万分50年摊还，不计息每年摊12万，50年一到政府可拆屋，再重新盖新宅，民众买地上权宅，就好比预付五十年房租给政府，每月摊1万元贷款，就好比缴房租给房东，买此类住宅一样可在市场交易，其增值空间当然比不上一般有土地住宅，但多数人因此会有能力购屋，摆脱被房东无理要求涨房租与被迫搬家痛苦，个人也相信此类住宅会受一般大众接受，让住宅消费不再成为一种理财投资。

推动此一政策须由政府大力支持，首先是政府包括地方政府要将公有土地大量释出让建商建屋，其次是要鼓励建商来代建，同时建商代建时，要求公股银行先带头提供贷款让建商建屋，解决建商盖屋资金压力，最后是政府要求银行提供消费者长期贷款30-50年，让消费者感受缴贷款好像是在缴房租，让消费者感到买比租好，这一类地上权屋自然就会受民众欢迎，届时房价就不会不合理飙涨，同时少了公地的标售，建商与仲介业者就少了炒地价题材，房价自然就回稳，当民众买得起自宅时，或许就不会大叹居不易。

（作者为大学教师）

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