今周刊／打拚买不起房　早晚闹革命

文／《今周刊》刘俞青一位资深的投资家对如今双北市的高房价，提出深沉的忧心，他认为台湾的年轻人如果「再怎么努力都买不起房子」，最终将爆发严重的社会冲突。而扭转高房价的根源，应该从正确的税负制度做起。编按：市场对房地产后市的看法多空分歧，八二四期《今周刊》刊出达一广告蕫事长徐一鸣「ＱＥ３是房市投资人的定心丸」一文，引发各方回响；本期再引述另一位资深投资家的观察，他过去的投资经验颇受《今周刊》发行人谢金河看重，这次他对房市发表迥然不同于徐一鸣的看法，仅供读者参考。

「我对双北市的高房价问题忧心已久；简单地说，高房价不只是经济现象，最后会演变成严重的社会问题。

最大的关键在于，房子是生活必需品，和股票等其他金融资产不同。一旦高房价造成贫富不均和社会阶层的巨大落差，长期会带来社会的严重矛盾和对立。

因此台湾在还没有实施房地产实价课税之前，反而先开征证所税，这一点非常不合理，我分析如下。税改第一步要向有钱人课税

税改的目的有四，一是增加税收，二是量能课税，三是符合公平正义，四是为了国家发展的需要，而有一些奖励措施，例如奖励投资条例。最后一点因为有更远大的政策目标，因此会和前面三点违背，另当别论。但前三个主要开征对象，都应该针对高所得或有钱人，这无庸置疑。

有钱人的所得来源有几个，一是薪资所得，二是执行职务所得，三是股利所得，四是资本利得。前三个都已纳入个人综合所得税课税，所以税改目标应该放在资本利得，这是第二个逻辑。

对有钱人来讲，资本利得是什么？股票、房地产，还有艺术品、红酒等，但比重最高的还是股票、房地产。股票和房地产，优先顺序要先课哪一个？合理分析，应该是从房地产先课。

这有几个理由支撑。首先，二十多年来，房地产涨幅远远大于股票。大家应该都还记得，一九八七年，国泰人寿以当时天价、每坪九十万元，买下现在台北市六福皇宫土地，现在呢？一样是国泰人寿，以每坪一千六百多万元买下北市敦化南路的大楼，连黑松在复兴南路的土地，每坪都卖到六百多万元。

但同期的股市表现，大盘如果从一九八七年高点四千八百点起算，现在台湾的股价指数不过七千点，这里面当然包含除息因素；即使我们把除息还原，粗略地算，一年还原三百点，二十五年还原七千五百点，加上去就是一万四千五百点，如果以长期持有者来说，股市的资本利得是多少？仅仅只有两倍（别忘了，股息须申报综合所得税）。

但反观房价已经几倍了？六福皇宫是第一个逼近一百万元的天价，但现在地价是多少？许多地段是超过十倍以上的资本利得，如果以当时六福皇宫和现在敦化南路两个时代下的高点计算，有高达十六倍的资本利得。因此无论从量能课税或公平正义的角度看，房地产的增值幅度比股票高多了，第一个课税的目标当然要针对房地产。

第二，从「社会的功能」来比较，房地产价格上涨多半落入少数人的口袋，这个精神就是英业达会长叶国一在媒体上说的，只要买一块地，躺着睡觉都能赚钱。

但股市代表什么？它是现代经济社会中，生产事业和服务业的总和，背后创造许多就业和所得分配的功能。如此，怎么会从股票市场先课税，而不是从不劳而获的房地产（土地）课税呢？

第三，从资产泡沫化的角度来看，股市现在最多是不高不低，说太贵也不至于，太低也还好。但反观房地产，房价所得比严重偏高，若从租金收益率看，明显偏低，这是泡沫的征兆。房市比股市课税更符合正义

这个风险，政府当然要想办法解决，我肯定之前央行带头打房。打压房市一来能阻止泡沫扩大，第二则是避免银行未来的房贷呆帐产生。只是，是不是带来实质效果？必须继续观察。

此外，房地产交易有一个非常特殊的「流动性僵固现象」，和一般金融资产交易完全不同，这也是我支持应该先课房地产交易所得税，很重要的一个原因。

房地产最特别的地方在于它不是一般经济学教的「供需观念」，不是一般自由经济市场的供需关系。为什么？因为房地产是住的必需品，所以假设这个社区有一百个单位，其中有一两个单位卖出，一坪涨十万元，其他九十五个单位只是心里很爽：我的房子一坪涨十万元了；但大部分人不会把房子卖掉搬走，顶多只有两、三户会这样做。

但其他的投资行为不会这样，股票或黄金等标的价格要上涨，前提是要能承受卖压的结果，很多人都会因为涨价就把该样资产卖掉，只有房地产不会。

房地产的这种特性没有人去分析，价格虽然是供需造成的，但因为房地产的这种供需结构，有先天性的「流动性僵固」问题，所以它的价格很好炒作。

反观股市，假设台积电从七十元涨到九十元，所有想要卖的都会倒出来；而当你房地产从七十万元涨到八十万元（当然，要有一些「似是而非」的题材啦），九五％的人是不会卖的，因为那是自己要住的，顶多可以向银行再多贷一点钱。

房地产泡沫就是这样形成的。严格说来，房地产不是一个完全有效率、竞争的市场，不是一个经过市场考验形成的价格结构，这就是为什么每次房地产泡沫崩盘都很惨。

日本的一九九○年、美国的二○○八年，以及欧洲这次义大利、西班牙、冰岛及爱尔兰，为什么都这么惨？主因都是房市泡沫，而在整个价格形成的过程，没有经过完全竞争市场的供需结果，因此量的机制不足以代表市场真正的价格，但很少人去分析这一点。

此外，还有一些似是而非的言论支撑高房价，如许多建商说，现在华人地区台北的房地产最便宜，尤其喜欢拿台北和香港、新加坡比较。这里有两个不一样，第一，香港、新加坡都是「岛」，是城市国家，没有多余土地，这么多人就挤在这个岛上。

但台湾作为一个国家，尤其公共交通建设这么便利，怎么能和香港、新加坡相比？台湾还有中南部广大的土地，不能纯粹用土地面积的供需关系分析。现在房价是富人的金钱游戏

第二个不一样是所得水准不一样。新加坡所得是台湾的两倍，但回头看台湾的所得水准，如果这十几年来台湾的所得能够提高一倍，那么今天看房价的角度就完全不一样了。

所以对照六○年到八○年代，台湾的经济成长速度，当时的房价就一点都不荒谬，因为经济一直成长，所得一直提高，房价只是跟着温和地水涨船高。

但现在不一样，现在台北市的房价是一种少数有钱人玩的money game（金钱游戏）。因为现在台北市最基本的一个居住单位，起码要三千万元起跳（指成屋市场）。这个数字至少是白领阶级不吃不喝十五年以上的工作所得，但你不可能不吃不喝，总有一些基本生活花费。

换言之，现在台湾的所得根本付不起目前的房价，所以房价只是少数有钱人玩的金钱游戏，这个问题是很严重的…【全文请见今周刊825期 】 (尊重智慧财产权，如需转载请注明资料来源：今周刊 http://www.businesstoday.com.tw 谢谢！)