理财周刊／由实务案例看都更障碍突破之道
文／庄孟翰
Q:为何都更实施效率如此之差？大多数问题都出在「钉子户」卡关。检视过去案例，包括文林苑、永春案及汀洲路龙脑案，都是因不同意户刻意阻扰，使得都更进度一再拖延。近日新北市板桥又传出有卢姓老翁阻挡都更，不过该案与过去不同的是，该名老翁的土地已遭都更案排除在外，全因心生不满才刻意阻扰旧有建物拆除。另一值得观察的是其间未见社运团体介入，这是否意味整个社会对于都更观念已逐渐改变？想请教庄教授对于这些案例进行过程是否已出现新转机，又有何值得借镜之处？
A:都更最怕遇到像该案的都更户，原本建商要以两户交换七坪土地，但该都更户不同意，希望能换得一楼店面，最后谈判破局，建商因此放弃七坪土地，索性就已整合完成的基地进行都更。然该案与松山区的永春案雷同之处在于同样是因不同意户漫天要价而遭割除，导致日后争议不断，不过归根究柢，大都是缘于人性贪婪弱点，才会落得偷鸡不着反蚀把米的下场。
虽然都更订有明确的游戏规则，却因相关细节相当复杂难懂，因此主管机关或实施者就应该要不厌其烦的说清楚讲明白，惟当98％的都更户都听得懂，只有1～2％听不懂，而据以作为反对的理由，那就未免太过牵强。正所谓「装睡的人永远叫不醒」，都更本就不该为少数人的贪念，而影响其他住户权益及居家安全，乃至于公共利益。
以下谨就五月十八日市政府强势拆除钉子户的作为，再次提醒主管机关应该全面进行检讨改进之处。
一、强化公权力─不怕钉子拔不掉
众所皆知，都更的第一道防线就是要连结都市计划，以斯文里三期整宅都更案为例，市府成功拆除老旧建物，关键点在于先连结都市计划，从「上位计划」着手，亦即市政府经由策略性规画，先掌握主导权，再加上同意户「集体制裁」的配合，终于成功排除钉子户的干扰，此一案例似乎已让困难重重的都更露出一道微弱的曙光！
二、「一坪换一坪」的观念亟待疏导─应经由不断的沟通与疏导，逐步解开心结
都更必须连结都市计划，这是历次立法院公听会大多数专家学者一致认同的共识，至于能否达到「一坪换一坪」的诉求，仍须视个案而定，惟截至目前为止，大都是以专案方式处理，例如斯文里都更案系以编列预算，增加容积奖励换取社会住宅、长照或其他公益设施等，不过最重要的还是得经由不断的沟通与疏导，逐步解开互不信任的心结。
至于钉子户的破解之道为何，就这次板桥都更案来看，七坪土地到底权值多少？估价的透明度及权威性就显得非常重要。如系自力更新，所有估价及相关作业都是经过全体住户共同决定，因此较不会有争议。
但若以公办都更的斯文里为例，由政府做主帮忙整合，先行编列9.38亿元的预算做后盾。根据市府规划，将兴建二栋地上十三层、地下三层建筑物，共350户住宅，市府将分回93户作为公共住宅。然260都更户当中还是有四人、六户不同意，惟最后终于顺利拆除，相较于文林苑、永春案，过去都有社运团体介入，惟此一个案并未出现他人声援，由此可以发现，当前社会对于都更的观念已逐渐转变。
其实，由过去几个抗争案例，最后总得回归理性思考而回到原点，毕竟都更是当前刻不容缓的首要之务，主管机关所作所为无非是为庞大危老建筑的居家安全考量。现阶段都更之路势在必行，也唯有全体都更户都能凝聚共识，才可能快速达成双赢互利的政策目标。
四、景气与都更条件变动应有的认知─「景气-房价-估价-共负比-分屋比」的连动关系
以这次板桥都更案不同意户欲以七坪土地分得一楼店面为例，除权利价值之外，主要还是不了解景气变动的关联影响，其症结关键在于「景气-房价-估价-共负比-分屋比」的连动关系。
以共同负担来看，当景气下滑，房价也因而下降，导致共同负担比例提高，分屋比例也随之下降。不过当景气好转，房价逐渐提高，共同负担比例降低，都更户的分屋比例即可相对提高。因此，都更分屋条件与景气变动因素实系紧密关联，有关这一点实施者应设法解说清楚，方不致因误解而导致整合时间一再拖延。
除景气因素外，现阶段房价仍持续下跌，但近年持有税大幅增加，使得都更后的税负剧增，这也是当前都更推动的一大阻力，因此建议在多元都更前提下，对于协议合建亦应参照权利变换适度放宽租税优惠，俾利都更加速推动。
如以文林苑为例，都更前的房屋税约仅二、三千元，都更后却遽增至五至六万元。另外，台北市在2014年房屋评定现值除大幅调高造价之外，原采「1+300%」之路段调整率虽已调降为「1+120%」，然都更后打对折还是大幅增加，这也正是另一民众裹足不前的原因，因此，建议协议合建之租税优惠能参照权利变换予以适度放宽。
六、多元都更加速推动─从广义都更着眼，俾利全面推动
另外，要加速推动就应兼顾多元都更，包括权利变换、协议合建、委建，甚至权利人出售部分持分等各种方式，分头进行。多元都更如能针对不同个案拟定不同解决方案，当更能提供更多的选择，以提高参与意愿。
七、加强自力更新机制─从彼此不信任到「自己的钱自己赚」
此外，目前都更如仅由建商整合的方式，仍有不少民众抱持着不信任的态度，建议政策拟定可以自力更新为导向，亦即从产权整合开始全由更新会(例如日本的市街地再开发组合)自行处理，亦即「自己的钱自己赚」，政府只要从旁协助即可。
例如台北市水源路四、五期整宅更新案，便是北市首例自力更新的范例，由住户自组更新会，经五年时间整合，包括银行贷款、住户沟通协调，到签署同意书，聘雇技师、律师及会计师等。由于自力更新与一般的都更案不同，实施者为都更户自己，也较不会发生互不信任的问题，另一方面也可消弭钉子户的疑虑。因此，只要政府提供相关资讯，适度给予前期整合经费补助，并协助举办说明会、公听会等，即可逐步顺利推动。
就斯文里案例，虽有六户不同意户，最后的处理方式是先致电告知，请其自行打包搬家，对于没有自行处理者，则由市府将其家当统一打包暂时保管，最后终于顺利进行拆除，诚属不易。
因此，对于代拆议题如何建构运作机制，在公开透明的前提下执行拆除作业，即便面对抗议也要拿得出因应对策，不能再走既乡愿又怕得罪人的回头路。从过去到最近的案例来看，大家对于都更的观念正逐渐转变，社会各界也不再像过去一面倒的支持不同意户，可见都更已逐渐从过去的民粹走向理性诉求。
显然这次卢姓老翁也不是不想都更，只是认为自己分得太少，惟如自行放弃，只留着七坪土地，又有何经济效益？如因此而妨碍都更，其他都更户必然也会予以「集体制裁」。因此，当少数人因私利影响多数人权益时，政府就应扮演裁判角色，以期杜绝钉子户予取予求。
九、尽速建构实例演练SOP─逐渐建构更为完备的SOP作业流程
越多案例树立越多范例，从这次台北市政府成功推动斯文里都更，即可为往后都更立下典范，如能再据此订出SOP处理流程，往后都更再遇阻碍即可循例执行。
其次，这次北市府便是仿照日本，派遣驻点人员不断进行沟通，包括里长也不断参与说明，其后包括搬家服务及协寻租屋等也都一并包办，在「法」与「理」行得通的前提下，即可逐渐建构更为完备的SOP作业流程，以加速都更的推动。
过去都更常遭诟病的最大症结点在于质疑图利建商而让民众望之却步，然而，都更在「观念」、「法令」、「制度」、「司法」及「执法」五大方面缺一不可，原本大家认为司法与行政站在同一阵线，但因民国102年4月26日司法院大法官释字第709号对于都市更新条例关于都市更新事业概要及计划之审核程序规定是否违宪之争点解释，导致都更条例修法一再延宕。
此外，都更常遇到不同意户阻扰拆除，届时公权力该如何介入？如能以斯文里都更案为例，另再成立不动产专业法庭，以司法做后盾，或经由仲裁补位，以期快速解决纷争，如此，才有加速推动的可能。