好房杂志／容积率设限 让经济更难复苏
近十年来，台湾国民所得及租金停滞，经济成长迟缓，但房价却一枝独秀，尤其在二○○八年全球金融海啸后，投资者对美国次级房贷所包装成的相关证券，如不动产贷款证券化（MBS）或担保债权凭证（CDO）等丧失信心，辅以各国政府藉宽松货币政策（QE）刺激经济，更引发一波资金推动的房市涨幅。
由于低利率及低税负，导致房价持续上扬，然而，目前台北房屋出租报酬率已是全球最低，全台的「空闲住宅率」高达两成，台北市亦逾十三％。
尽管有这些对投资指标不利的因素，台湾房价仍是看回不回，原因即为之前笔者所说「政府的态度决定高房价」，一旦房价因各种政策因素推升后，所有权人得以借此向银行抵押融资，政府将骑虎难下，不敢或不愿直接打房，就怕房市巨幅下跌引发金融市场震荡，前车之鉴如一九九○年的日本及二○○八年的美国，都因房市高涨后，经济与政策逆转无力支撑高房价，导致长期衰退或金融风暴。因此，笔者认为近十年房价的涨幅是「投资者吃财政部与央行的豆腐」。
在经济学原理中，成本及获利基本面等虽然都是决定价格的因素，但最后仍得视商品的供给与需求。商品的原料成本上涨后，若成品具「可替代性」，则需求不但无法随成本上涨，反将因替代商品的存在而下跌，如数年前国际小麦价格上涨，国内面包店倒风频传，便是因为国人可用米食取代面食；而台北到北京的航线，经香港转机的油料成本虽较高，但直航的票价却较贵，就是直航需求所致。此外，美国近二十年来经常帐持续逆差，又是全球外债最大国，但美元却未剧跌，因为各国对美元仍有需求。
营建署二○一三年十一月修正建筑容积规定，未来都更区域容积上限为一．五倍、非都更区为一．二倍，比现行减少○．五倍以上。容积率管制可保障区域的人口密度及生活品质，亦可抑制土地价格飙涨，但缓冲期内将引发建商的抢建或抢照潮，增加房市供给、进而引导长期价格下修。
犹记得上波不动产价格在一九九三年的高峰时，全台陆续实施容积率管制，引发的抢照潮导致供给遽增，也使不动产后市低迷十年之久。如今历史的房价高点与政策重现，二○一三年九月的建照申请数量复见新高，投资者、金融业者及政府应关切供给增加后，对未来房价所造成的影响，以防房市长期低迷再拖垮经济的复苏。
（本专栏仅代表专家个人观点）林左裕小档案政治大学地政系教授，美国德州农工大学博士，加州柏克莱大学访问教授，华视「期货与选择权」主讲教授，研究领域为不动产财务金融、估价及投资，着有《不动产投资管理》、《衍生性金融商品》及中英文学术及实务论文数十篇。
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