理财周刊／政策落实攸关成败 都更救经济出招
文／庄孟翰
Q:有鉴近期川普当选美国总统，英国脱欧亦已箭在弦上，面对全球保护主义兴起，两岸关系尚未解冻，再加上中国经济「硬着陆」风险之层层隐忧，虽然行政院主计总处于十一月二十五日发布最新经济预测，将今年全年经济成长上修到1.35％，预计明年也可达到1.87％，显示景气正朝缓步复苏方向迈进，惟仍属于「温和成长」。新政府在积极振兴经济之政策前提下，蔡英文总统日前拍板，拟透过老旧住宅更新来带动国内内需市场，要求行政部门月底前提出规画方案，对于安全堪虑的老旧住宅，给予足够的容积诱因，并鼓励公股行库和金融机构积极参与；旋而，行政立法协调会报亦积极讨论《都市更新条例》修正案，为加速推动都更，一致同意下会期提出修正案，从而减税和提高奖励随即跃为推动诱因主轴。您如何评估加速都更成效与房市后续荣枯？
A:就此次蔡总统提出都更救经济政策而言，根据依行政院发言人所述，这次都更条例修正幅度很大，将大幅提升财务可行性、扩大税捐减免，其中协议合建都更案也拟比照权利变换，祭出土地增值税、契税等租税减免诱因。
此外，行政立法协调会报更积极讨论《都市更新条例》修正案，为加速推动都更起见，一致同意尽速于下会期提出修正案。内政部更提出将都更后首次移转前，房屋税及地价税一律减半等建议。
一石二鸟策略正确
目前国内超过三十年的老旧公寓住宅，约有十四万栋，超过百万户，其中双北就有近十万栋，其他都会区数量也相当庞大(参见附表)，这些老旧公寓住宅，普遍存在公共设施不足、公共空间缺乏等居住环境窳陋问题。
此外，根据推估，适用八十八年以前耐震规范的老旧公寓住宅中，还有五万余栋有建物耐震安全疑虑，急需补强或重建(参见图一)，蔡总统表示，这些问题关系到许多国人的居住品质与安全，是现阶段政府必须优先规划推动的重大政策；其次，她清楚理解当前老旧公寓住宅的更新，确实面临了一些法令面与实务执行面的瓶颈与障碍，导致过去的更新工作成效无法彰显，其因在于激励诱因不足、资金不够与整合不易等三个层面。
防灾型都更刻不容缓
对于蔡总统所提的「都更救经济」政策，我们都会义不容辞的举双手赞成，主要原因在于老旧住宅更新已迫在眉睫，不容忽视延缓，更何况台湾地震频繁，加以土壤液化所潜藏之危机，更是不容小觑。
首先就攸关国人的生命财产与居住安全方面，防灾型都更是刻不容缓，如能大量进行都更，亦可藉供给量增加，有效压抑高房价。
其次，亦可经由公部门介入，例如藉联合开发增加社会住宅供应量，因此，加速推动都市更新，亦可谓一石二鸟。
惟现阶段实务上要解决的问题，可谓纷乱益杂，以目前房产税所衍生的问题，在拟定政策时如何「加强整合民众参与意愿」更是当务之急(详见前二期之论述)，否则动辄以倍数计的加税幅度，想要一般民众积极参与都更恐将沦为空谈。
实务规划应符合现况与需要 顺势而为
至于适度提升容积奖励，扩大税捐减免，延长房屋税及地价税优惠期限，配套简化建管及都计审议流程，提供融资管道及强化金融机构参与，以及简化都更案件行政程序，成立专责机构，建立都更服务平台等，这些都是目前行政院所提出的因应对策，由此不难了解政策松绑应是确定的方向。
另外，就社会住宅政策而言，首要之务应是以「兴办」为主，而非「兴建」。此外，更应透过多元机制，政府只扮演拟定计划的角色，而非直接介入，尤其未来少子化、老年化愈来愈明显，更应从严审视当前大量空屋与大肆兴建社会住宅之平衡点，俾免进一步造成更多的空屋问题。
社会住宅、余屋去化应并行
此外，社会住宅之兴建更应以双北市为主，其他地区因为房价较低，应侧重租金补贴与购屋贷款利息补贴等政策，以兼顾空屋、余屋之去化，不必急于大量兴建，尤其是一些精华地段，如果强推社会住宅，对于压抑房价或许可以达到政策宣示效果。惟就整体市场而言，未必可以尽如所愿，当年政府大量兴建国宅，依旧无法抑制房价涨势。因此，重税与法律制裁便成了唯一有效对策，新加坡与德国便是如此。
在财务规划方面，建议中央政府与地方政府应密切合作，在没钱没地的情况下财务规划应格外审慎，尤其自偿性问题更应以财务工程角度审慎编制预算，俾免以往不少公共工程因为自偿性评估过度乐观，导致各级政府债务逐年增加情事再度重演。
其次，在修法过程中，包括法令制度的完备，让公办都更与自力更新并行、协议合建比照权利变换的租税优惠，尤其是整体的租税规划，例如都更前按原面积依旧制课税，仅就增加部分再依新制课税，至于容积奖励，在制度上则可朝全龄住宅、制震、耐震方面规划设计。另外，如延长耐用年限，以及多元创新策略，例如结合生技、长照产业，再加上严格的建筑管理，例如违建取缔，并且加强执法人员对于专业法令的培训，并全面加强宣导，在此情况下，积极推动社会住宅所获成果，才会显得更加有意义。
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