理财周刊／推动都更救经济　南北药方大不同

文／庄孟翰

近期在房市持续发烧的议题便是都更，包括营建署和台北市政府均相继举行大型论坛，希望为都市更新找到具体可行的推动模式，北市更提出「改革都更效能白皮书」。教授之前有发表每坪预售房价未达32万元，经容积奖励1.5倍上限仍未达22万元，将面临都更经济效益不够的困难，此就北部地区特别是台北市阻碍较低，但中南部恐仍将窒碍难行？

是的，都市更新确实是新政府施政最有机会翻转民调的一项政策工具，并且对于民生经济的挹注亦是一股相当大的助力。

最近中央及地方均积极举办公开活动研拟对策，如内政部营建署为加速都市更新策略规划及推动，在今(2017)年元月五日、六日举行「都市更新国际研讨会」；另于元月十一日再举办「政府主导都市更新成果展览」，由此可见政府推动都市更新的态度已转趋积极。

他山之石可以攻错？

内政部营建署自2005年开始筹划政府主导都市更新计划，持续辅助各地方政府推动都市更新，并配合都更防灾需求、振兴地方产业、活化文化资产，进行都市更新整体计划先期检讨评估作业，补助兴建关联性公共工程，以及推动大面积公有土地指标型都市更新案，期以都市再生的角度，持续推动永续、安全、宜居的城市改造计划。

主管机关除延续先前邀请英国研究公办都更及合宜住宅相关活动，本次「都市更新国际研讨会」再邀请荷兰及德国等四位专家学者，包括荷兰阿姆斯特丹都市发展局─都市与区域设计办公室负责人Maurits De Hoog教授、荷兰阿姆斯特丹住宅协会联盟政策顾问Jeroen van der Veer博士、德国保存柏林围墙运动计划Gunter Schlusche博士、汉堡国际建筑展Uli Hellweg执行长等，分别主讲荷兰旧港口、都市衰败地区改造及德国工业区转型等经验，提供我国都市更新永续发展之机制、执行及推动参考。

至于「政府主导都市更新成果展览」，除汇整近十年来政府主导都市更新案例编撰成果总集及拍摄影像记录政府主导都市更新成果之外，更邀请台北市、基隆市、台南市政府分享当前政府主导都市更新经验及讲述政府主导都市更新之演变，其目的在于让更多人充分了解并积极参与都更议题探讨，以期将都更愿景提升至都市整体建设与发展之境界。

尽速修法势在必行

营建署表示，修订版《都更条例》草案及《都市危险及老旧建筑物重建条例》草案，都预定在下会期送立法院审议，借以加速推动都更。

至于新版都更条例主要是落实公办都更，营建署长许文龙还表示，包括推动老旧住宅重建及社会住宅，设置行政法人中央专责机构等重点工作，都更涉及各单位整合及私有地协商等范围，因此成立专责机构实有其必要性、急迫性。

根据内政部营建署都市更新处统计，目前全台自整合中到已完工的案件数共有1732件；其中，已审定、未动工、施工中、已完工的案件仅有327件，占比仅有36％；换句话说，都市更新推动十五年来，全台平均每年仅有20余件得以顺利重建。

再者，内政部表示，现正积极推动《都市危险及老旧建筑物加速重建奖励机制》，以期提供危险及老旧建筑物较简便的重建流程，以资保障全民居住安全；该方案内容主要包括容积奖励最高达容积1.4倍，同时放宽建蔽率10％。

此外，更提供租税奖励，若都更后两年内未移转者，租税优惠可延长至房屋脱手为止，举凡屋龄三十年以上经耐震评估须拆除、或四十年以上、海砂屋等危险建筑，以及与上述相邻建物，不论有无电梯，只要取得全体所有权人同意，都可适用；由此不难了解主管机关积极推动都市更新的用心。

领头羊北市以专案率先执行

至于最近北市府积极推动的「一六八专案」，主要是协助百分之百同意且无争议之都更案优先进行，目标是六个月内完成都更事业计划，八个月内即可完成都更权变计划；此外，建管处亦将加速建筑执照核发、地政局也会就都更建物测量预审措施及加速产权登记时程，平均作业时间将缩短至139天。

截至2016年第三季，依房屋税籍统计资料，全国屋龄30年以上住宅计384万718户，占总量844万6023户之45.48％。

其次，台北市屋龄30年以上住宅计57万15户，占总量88万9900户之64.05％，无形中已成为老人最多并且也是老房子最多的古老城市。

此外，新北市屋龄30年以上的住宅共计65万1504户，占总量155万2258户之41.98％。

当前面临建物耐震能力不足以及高龄化等问题，推动都市更新已是刻不容缓，最近台北市政府与台湾科技大学建筑系以及台北市不动产开发公会合办「公私协力─突破现况困境、开创都更新出路」论坛，颇具实质意义。

在此之前，都更处已召开两场座谈会，广集业界与专家学者意见，分别汇整「提升审议效率」、「研订审议原则」、「容积奖励明确」、「建立介面整合机制」、「轻税减赋」、「法规修订」、「公私合作」及「专业分工」等建议，市府据此提出「七加一项改革要项」，成立跨局处检讨小组，后续并将提出「改革都市更新效能白皮书1.0版」机制。

中南部都更新思维

由于中南部房价不高，无法达到一坪换一坪，亦即一般民众心目中「免费都更」的期待，除非能够提出一套新的操作方案，否则势必窒碍难行。

例如台南中国城与运河星钻的跨区都更构想，这项跨区区段征收的公益性与必要性，业经内政部土地征收审议小组审查通过；并且区段征收与都更主要计划，亦获内政部都委会审议通过，这两项区段征收面积共11.23公顷，完成征收之后可提供6.3公顷特定专用区、0.23公顷商业区与4.7公顷公共设施用地，整体规划也会善用运河开阔视野，结合水岸特色与周遭环境优势，以期重建新都市水岸地标的典范。

另外，市府为照顾铁路地下化工程拆迁户之居住问题，专案办理的「照顾住宅」，经过严谨的招商与公开评选程序，台南市政府也与当地知名富立建设签订合作契约，在售价合理以及用地问题已获解决情况下，预期将成为中南部都更的新典范。

专案推演 务实面对

截至目前为止，多数都更建议仍以提供更多的容积奖励为主，却忽略大环境甚至逾越相关法令规定，显非明智之举，因为如一味提供公共财的容积奖励，其结果便是将未来的资源提前消耗掉，那后代子孙的居住环境与下一轮都更又将如何解决？

因此，现阶段推动都更，可以多面向考量，配合研拟防灾计划、振兴地方产业、活化文化资产，进行先期检讨评估作业，补助兴建相关公共工程，并推动大面积公有土地指标型都更案。

至于法律及制度面则需要制定一套严谨而又可行的永续推动运行机制，而非袛看眼前权利变换坪数多寡问题。附表所汇整之当前都更户二十大争执议题，如能就实际案例经由都更流程推演之后，再据此研拟一套具体可行的配套措施，这才可真正了解并符合市场实务与一般民众之实际需求。

【详细内容请参阅最新一期《理财周刊》第856期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧财产权 如需转载请注明出处来源。】