理财周刊／豪宅客提行政救济抗税
天气热呼呼，台北市豪宅市场却在过寒冬，不少豪宅户收到房屋税单叫苦连天，有人不堪沦为「仇富」的祭品，已提起「行政救济」。
文．颜琼真
永庆房产集团研究发展中心针对内政部最新一波公布，今(二○一五)年三月十六～三十一日办妥登记的实价登录资料分析指出，全台亿级高总价市况惨，三月揭露仅「四件」，惊见实价登录以来单月新低量。
永庆房产集团研究发展中心经理黄舒卫表示，政府调控房市，特别针对高总价产品加强查税与管控，除增加交易税外，更大幅调高持有税负，今年台北市新落成豪宅甚至出现需缴纳百万元房屋税的案例，造成市场买方接手意愿大幅下滑。
目前高总价市场只能零星表现，不仅创高价不易，连成交速度都明显放缓，市场买方若非见到明显降价，进场意愿都不高。
豪宅供需差距大 市场急冻
黄舒卫表示，观察近期实价登录亿级成交揭露案件，多数仅为预售新屋交屋之数据，并非近期市场交易行情，以最新揭露三月整体市况来看，若扣除新屋交屋数据(假定屋龄两年内)，全台三月竟然仅有四笔交易破亿(不含土地)，恐创实价登录以来单月新低量，显示高总价市场交易已有陷入停滞的危机，未来并不乐观。
信义房屋也统计今年第一季的委托状况，台北市八千万元以上豪宅出售数量增多，售价逾八千万元以上豪宅委托出售占比创历史新高，达六．四％，但成交占比仍维持在一．八％左右，豪宅市场出现「供过于求」的情况。
信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德表示，央行的豪宅限贷、北市的豪宅税与囤房税等措施，接连重创北市的豪宅市场，尤其是去年七月一日以后才落成，取得使用执照的高级住宅，更成为此次被大幅增税的标的。
北市豪宅的房屋评定现值调为原本的三～九倍不等幅度，未来交屋时要缴交的契税(由买方负担)，与每年持有的房屋税、出售时的财产交易所得，也将大幅增加，政策打压高端产品与高资产族群的针对性相当强烈。
豪宅市场靠自住客撑盘 曾敬德说，由于现在高端住宅市场已经没有投资买盘，统计接连两季的八千万元以上豪宅交易，成交物件在市场上流通销售约需六～七个月的时间，他观察，整体豪宅市场在政策刻意打压下，已无上涨动能。
住商不动产企划研究室主任徐佳馨也表示，就整体市场表现来看，高总价产品在持有税(房屋税、地价税)打压，以及移转税(土地增值税、奢侈税)加强稽查的状况下，市场惨兮兮，交易难盼回春。短时间内，市场交易将以新成屋交屋，以及高资产客户节税规划移转等为主。 影响所及，整体市场在缺乏风向球情况下，混沌未开，观察去年一整年，台北市成交逾八千万元以上的案件，仅有十八件，其中，属于住宅案则只有十二件(见附表)，她认为，整个豪宅市场将再经过一番盘整，投资者宜小心谨慎。
台北市可多征三．三亿豪宅税而台北市为何要实施豪宅税呢？根据台北市税捐稽征处指出，以往由于高级住宅与一般房屋课税之评价标准相同，高级住宅较邻近一般房屋的房价贵很多，其税负明显偏低，为促进租税负担合理化，更真实反映高级住宅应有的房屋评价及税负能力，同时防杜高所得者透过购置高级住宅规避遗产税及赠与税，期使课税更趋公平合理。
不过，前台北市副市长张金鹗临去秋波，主导台北市自去年七月起调高「房屋构造单价成本」，使得高总价住宅的房屋税税基大幅调涨，此举也引发新北市、宜兰县及高雄市跟进。
而「房屋构造单价成本」调高，加上房屋税条例第五条修正，调高非自用房屋税税率(一．五～三．六％)，属于高总价住宅在今年五月缴交房屋税时，就如台北市长柯文哲所言，将非常「有感」。另依据台北市政府估计，大约有四百栋、约一万多户的房子符合豪宅的条件，而台北市预估每年房屋税收约可多征到三．三亿元。
去年七月新落成豪宅成重灾区
从去年七月一日以后，新完工交屋的豪宅案，包括华固建设的「华固松疆」、兴富发建设的「松江１号院」、「台北１号院」，到国泰建设的「国泰天母」，都成为新版豪宅税的受灾戸。
首当其冲的豪宅是中山区松江路的「华固松疆」，每户总价一．一亿元以上，据业者估计，每户房屋税最高达二八五万元。
曾敬德指出，就其了解，目前已有部分「预售换约」的豪宅案，因为政策的连续重击，屋主愿意以当时取得的价格出售，或干脆认赔出场。
不少营建业者也谈到，豪宅客户在交屋前，都要求他们精算应负担的契税，及未来持有每年要缴的房屋税数字，一看到台北市政府新版豪宅税单后，在交屋速度上明显变慢了。
富邦金控副董事长蔡明兴在某个场合也谈到，他一些住豪宅的朋友都诉苦说，房屋税调太高了。
就连财政部官员在回答媒体问题时也曾说，新版房屋税结合了「豪宅税」、「房屋构造单价成本调高」及「囤房税」后，一年要缴的房屋税，几乎可以在中南部买一栋透天厝。
但豪宅客群就只能是「待宰的羔羊」吗？欣陆控股公司旗下大陆建设董事长张良吉日前谈到，就其了解，冠德建设在信义计划区的某豪宅建案的住户，已针对台北市政府所实施的「豪宅税」，提起首件行政救济案。(文未完)
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