理财周刊／台湾「蚁居豪宅」之检视
─除应检视相关合法文件之外，更应注意结构安全与逃生动线─应注意空间配置及通风、采光与湿气对身心健康之影响
文／庄孟翰
Ｑ：台湾由于长期资金多利率低，再加上投机客炒房，致使房价高居不下，年轻族群怨声载道，虽然2015年以来房价已明显回跌，然而，薪资所得始终未见提升，更让年轻人不知何时才能买得起房。
近年在高税制下，房地产市场进入有钱人不想多买，没钱人买不起的僵局。不过，道高一尺魔高一丈，投机客过去买进，现在套牢卖不掉的房子似乎也找到了活路，转个弯，钻进租屋市场。
根据内政部不动产资讯平台讯息，全国租金指数自2014年12月至今年4月，已连续四十个月调涨，以全台租屋人口约占总人数一成来看，租屋市场压力已不亚于购屋市场。有些买不起房进而「暂租缓买」的民众，在租金压力与日俱增情况下，退而求其次转往地下寻觅居住空间。
讽刺的是，多年前香港出现的「笼屋」、「㓥房」，日本的「胶囊旅馆」，台湾最近也出现「蚁居」一词，想请教庄教授，如何看待台湾的蚁居问题？
Ａ：台湾历经高房价时代，紧接着又迎来高租金时代，「蚁居」一词率先出现在高房价及高租金的天龙国台北市，蚁居主要为地下室居住空间，依据法令规定，地下室通常用来当作避难室与储藏空间，而位于台北市精华地段因租金高涨，又有租屋需求的民众，遂转而以租金较为便宜的地下室当作短暂居住选择。
─香港的「笼屋」与「㓥房」，应引以为鉴
不过，台北市的蚁居生活与想像中阴暗的地下室不太一样，该居住空间多数经过重新装潢，有的室内挑高四米五，甚至含电视机、冷气机、冰箱、洗衣机及寝具等一应俱全，有些还称得上是美轮美奂，此外，蚁居的租金约为楼面的六〜八折，因此吸引不少小资族目光。
在居住空间遭压缩，房价及租金不断高涨的年代，过去常言「昔日的香港，今日的台湾」，这种现象似乎已逐渐浮现。
过去，在经济起飞的年代，香港本岛的繁荣吸引九龙与新界居民纷纷涌入，以当时香港的居住环境与空间已经容纳不下逐渐增多的外来人口。然而，一九九七年香港回归之后，更多大陆居民也以香港当作居住及移民欧美的跳板，使得地狭人稠的香港出现「笼屋」与「㓥房」，顾名思义，居住环境狭小的笼屋就像鸟笼，常见周边布满铁丝网作为空间区隔兼以保护私人家当，更严重的是卫生环境窳陋，毫无生活品质可言。
蚁居于法有据？有无法令可管？
虽然台湾以租金便宜为诉求的蚁居，居住环境及空间并未如香港的笼屋般窳陋，不过地下室通风、采光不佳，加上湿气重，长期居住必然严重影响身心健康。更何况蚁居空间的合法性还须打个大问号，其因在于原使用执照所核准用途，是否能够变更为其他用途，过去有些地下室空间较大，经常被变更为一般零售业，例如顶好、全联及美联社等卖场大都设置在地下室，但如要变更当作居住空间，在规划设计装潢之前除需经建管单位核准之外，还得兼顾是否有安全上的疑虑。
因此，如想要选择地下室当作居住空间，除应核对相关合法文件之外，更应仔细审视建物登记簿誊本，并到现场实地检视建材用料，是否开窗及逃生动线等问题，否则还是建议优先选择楼面空间，在安全上较有保障。
过去曾出现过不少地下室「隔间出租」以及「顶楼加盖」等违章建筑，也发生过多起火灾意外，前车之鉴，还是小心为第一要务。以往常见地下室空间只有一个逃生出入口，一旦遭遇火灾、水灾及地震等意外状况，逃生路线相对受限。对此，主管机关理应严加控管，不过，囿于建管单位人力不足，除非接获通报检举，才会调阅相关图说及屋况资料现场勘查，否则不会主动查缉。这也显示主管机关的处理态度不够积极，在缺乏规范管制之下，安全死角恐也成为蚁居的一大隐忧。
应严格执法 谨防投机炒作
观察蚁居的出现主要归咎于几个因素，就台北市20至30坪，两房租金大约3到4万元，以租金占家庭收入三分之一推算，一个家庭至少要有9到12万元的收入，才有可能负担得起这么高的房租。
另就目前社会新鲜人起薪约2万6700元的水准，在不影响基本生活需求之下，仅能提拨三分之一约8000元当作租金，要在台北市租房，真有如登天之难！也正因此，多数在台北市中心工作的上班族，通常会选择往新北市等蛋白区外移，以时间换取金钱，也换得较大的居住空间，成为每天需花费一至二小时不等的通勤族。
此时租金较蛋黄区便宜的地下室，对平常早出晚归，假日也几乎不在家，只求一个遮风蔽雨的小资族而言，可以省下通勤时间的蚁居就成为短暂居住的另一选择。最近蚁居的议题在媒体间延烧，如同过去炒高东区黄金地段店面租金手法一样，炒高蚁居风气，或许也是投机客想要借此提高报酬率，再伺机出脱的一种惯用伎俩。
因而，虽然租金较便宜，但整体而言，长期居住对身心健康必然弊大于利，对於单身及刚结婚的夫妻，或许可以将蚁居当作短暂居住，但对一般有小孩及长辈的家庭可就不宜。
此外，意外总是无法预知，宁可贵一点，还是应以楼面住宅为优先选择，否则为了贪小便宜因小失大，最后恐怕得不偿失。
2001年纳莉台风带来强降雨而导致917水灾，共造成94人罹难、10人失踪，经济损失高达新台币300亿元，当时即有不少地势低洼大楼地下室淹水而造成重大灾损，连捷运也因此而停驶四十多天，忠孝东路四段SOGO百货也因地下室淹水，机械设备严重毁损而停业四十多天。因此，不论是出租或承租地下室的人，务必谨记这些天灾所衍生的灾损，尤其出租人更应恪守相关法令规定，方不致因小利而铸成大错。
值得注意的是，通常出租人所刊登照片均系使用现况，实际用途仍应以使用执照与建物登记簿誊本记载为准，俾免违反建管法令遭拆除而影响自身权益。
此外，承租人更应详细阅读内政部所公布「房屋租赁定型化契约应记载及不得记载事项」，其中不得记载事项例如「出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，不得约定排除民法上瑕疵担保责任」、「不得约定违反法律上强制或禁止规定」，有关这一点更是出租人不容忽视的一大要务。