理财周刊／都更利多隔靴搔痒？　何不实例推演？

文／庄孟翰

为化解民怨，针对房屋税所引发的诸多争议，台北市政府表示，将建议中央下修现行房屋税率，名下只有一户者应降到1.2％以下；北市府表示，在修法之前，将先研拟政策补贴方案，以减轻自住一户民众负担。由此我们可以解读政府已听到人民的声音？体察老百姓生活困境的诉求？另当蔡总统宣示全力推动都更之际，都更的障碍是否已消除？

确实，我们可以据此解读这段时间，大家为民请命的建言相关单位已接收到讯息，而最近确实也出现降税的官方回应；然而，一般民众要的是真正落实的政策，亦即实质的降税或减税，而不是变变变的说法，抑或仅是试水温或看不到结果的口号。

值得重视的是，这段时间高房价的指标地区，如台北市总人口数从2014年房价高点时突破270万，今年四月已出现衰退，及至十月，更已下降至269万余人，系六年来新低点。

在此际北市掀起移民潮同时，和北市一桥之隔的新北市蛋黄五区－板桥、中永和、新店、三重，因紧邻北市，通勤便利，原本就是买不起台北市民众的第一选择，但近三年新北市各行政区人口，除新店区外，其余四区皆呈现下降趋势，其间所显示的是，过去最吸睛的蛋黄五区，也因房价偏高而导致人口正逐渐流失，至于民众口中的「林三淡」，林口、三峡、淡水的人口则是以惊人速度成长。这些数字，在在彰显一般民众正在用脚投票，如果执事者再不提出实际有效的改善对策，都更利多恐仍将停留在纸上作业。

一坪换一坪 仅是少数个案

2012年十一月，前台北市长郝龙斌召开记者会宣布：台北市政府审议通过首宗「一坪换一坪」老旧公寓更新案，北市府大力推销四、五层楼老旧公寓更新，推出一坪换一坪、免费换新屋策略。惟探究这个案例为某上市营建公司开发案，其基地范围内共有六十九栋建物，但只有十九栋符合专案条件的四、五层楼，也就是说透过此一专案达成了该政策的容积奖励，除四、五层楼公寓的住户可以满足一坪换一坪，包括一、二、三层楼甚至于是空地的住户或地主，也能够一坪换两坪或是再多一些。

其实我们应该务实面对的是，这个政策系以牺牲全民环境品质所提供的容积奖励为前提，鼓励四、五层楼老旧公寓原住户参与都更改建换取新屋；如前期本栏所述，以RC结构每坪造价十万元估算，实施者与地主如以四：六分配比例分算，在无容积奖励情况下，房价得超过32.5万元方才具备可行条件。因此，就此一案例而言，只有参加都更的少数人是真正免费获益，对于绝大多数想参与都更的其他老旧住宅而言，一坪换一坪仅是可望而不可及的新闻话题，未必通通可以比照办理。因此，要再一次不厌其烦的提醒一些不熟悉实务的官员别再用精选特殊案例，让一般民众产生不切实际的期待。

政府着眼价格 实施者侧重价值

先前曾说过「一百件都更案，会有一千个疑难杂症」，由此显见都更整合过程有多复杂、多困难。其次，纵然这些疑难杂症所衍生的争议，最后还是会诉诸于主管机关，导致执行人员总会单纯的以降低共同负担费用，以提高都更户的分配比例作为审查考量，更何况其间尚包括法令面，中央与地方观点未尽一致等问题，如台北市都市更新自治条例与都市更新条例母法即存在不少差异。另外，台北市与新北市规定也不尽相同，致都更户常据此质疑实施者诚信度，甚至影响政府公信力。此一问题自文林苑事件酝酿修法以来，对都更流程的种种争议，主管机关至今仍无法给予公正裁决的答案，显示制度确实未如预期完备。

而当前最重要的仍在于实务面，都更初期常见实施者与都更户先行签定协议合建契约书，俟整合完成、容积奖励确定，再签定权利变换契约书，最后都更户实际分得面积再依两份契约坪数择优选定。惟此一权宜措施常被主管机关视为投机取巧，甚至有﹁假权变，真合建」之指控；在行政机关捍卫都更户分配坪数前提下，往往漠视实施者实际支出成本，更别说建材和施工品质以及与都更户间的找补等。难怪，当此台湾老旧房屋众多，都更问题迫在眉睫，一份针对一百二十家建商调查其都更意愿，竟有高达八成回应「不会评估」。

房产税整合应化繁为简 民众不要变相涨价的税改

税负成为近期影响都更的主要障碍，本人曾提出「当前房产税十大不确定性议题」，其中部分议题，例如当前最值得争议的是，主管机关高举居住正义大旗，却又拟回溯十五年、三十年，背后仍掩饰不了财政窘困的课税意图，此可由台南市预计可以增加税收十～十二亿元，台北市可以增加五十～六十亿元，见其潜藏动机！

而高级住宅的认定标准，依台北市税捐稽征处指出，依台北市房屋标准价格及房屋现值评定作业要点第十五点规定，房屋为钢筋混凝土以上构造等级，用途为住宅，经按「户」认定房地总价在八千万元以上，且建物所有权登记总面积达八十坪以上或每坪单价一百万元(不含车位价)以上者，酌参下列特征，认定为高级住宅：(一)独栋建筑(二)外观豪华(三)地段绝佳(四)景观甚好(五)每层户少(六)户户车位(七)保全严密(八)管理周全；大幅调涨豪宅税的结果，终致2014年七月一日以后兴建完成的高级住宅房屋税涨幅高达二十多倍。

其次，房屋税重复课税所衍生之争议，纵然自有一户有减税规定，但在调高至2.6倍，减半之后税额也仍有三成的增长。台北市日前(2016年十二月十六日)召开不动产评议委员会，确定明年度房屋税三大调整方向，一、将取消2014年七月以后新屋加价项目；二、针对豪宅税率由「1+路段率」改为「1+固定比率」；三、适用新制的房屋标准单价，将分六年缓涨，明年房屋税构造单价将先打七折。

针对2001年以后北市总价八千万元以上高级住宅，将从原本「1+路段率」改为「1+固定比率」，固定比率订在120％，届时新豪宅负担将减轻、旧豪宅将提高。就一般住宅而言，税基的「标准单价」已拉高至实际造价的一半，加上公告地价又将逐年调整，可以预期这些有关房地产的持有税与交易税等，更将加重有屋族未来「税税不安」的层层隐忧。

口头宣示都更利多 何不举实案推演

在当前都更问题重重之际，主管机关仍以单一思考逻辑，提出「都市更新一六八专案」，或认为只要提供公式化的都更容积奖励，抑或要求金融机构介入提供资金，却对于前阶段的整合，或是后阶段的税负课题之解决对策，均付诸阙如，不免令人有当前的都更利多仅是隔靴搔痒之憾。因此，殷盼主管机关能够拿出实际的都更案例进行沙盘推演，好让业界能据此拟定SOP作为实务推动之参考。同时也期待号称台北市「公办都更元年」所公布「台北市公办都更八+二旗舰计划」，能够顺利推动而具有指标性的实质意义，以便今后都更流程之所依循。

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