商业周刊／两张图表 教你下半年抢进蛋黄区
▲台北市大安区预售新案每坪均价约132 万元，近来出现成交价降价约1 成的个案，1.5 个月内秒杀完销。 （图／商业周刊／摄影翁挺耀）
文／王柔雅
今年第二季以来，新建案「降价」大拍卖，并迅速完销的讯息不断传出，这波完销热潮，从地段或参与建商，都是业界一线要角。这背后代表什么讯息？
本刊解剖建商首季财报发现，在建与待售房地存货量前十大的上市柜建商，推案量总成本近2,930亿元，这意味未来2～3年，建商确实背负沉重的余屋卖压。
指标建商华固建设总经理洪嘉升表示，最近这波降价个案，与近年房价最高点2014年中相比，平均降幅约15～20％，这幅度也差不多是建商的「合理利润」。
翻开财报，存货量前十大建商今年第一季净利率，只有两家高于15％，日胜生、华固建设，甚至出现利损。
洪嘉升认为，由于市场买气疲弱、余屋量大，今年下半年到明年，多数建商会选择不开新案，集中火力去化新成屋，「今年下半年将是价格的底部。」
2015年全台房地产交易量仅约29万4千笔，创下近14年新低纪录。建商降价求售从去年就开始，但降价求售的地段，主要以新北市外围郊区、重划区为主。
今年第二季这波降价建案，地段不仅扩展到蛋黄区，不乏品牌建商的新案也通通上榜，他们一出手，就是低于当地行情1～2成的价格。老字号建商忠泰建设在北市大安区的新案「忠泰凤磐」，平均成交价约120万元，较区域行情便宜约10～15％，开案2个月内完销。
翻开近期十大热销个案表，其中有7个是因降价推出而热销。其实，敏感的消费者早已率先抢进，自2015年3月起，台湾六都的房屋成交量，首度出现反弹回升。
预售屋向来是房价领头羊，如今，指标厂商的预售案带头降价，连带压缩周边新成屋、中古屋报价。例如土城区新案「大同庄园」，开出每坪最低40万元的破盘价，据当地仲介指出，比附近新案低了将近3成，直接向当地中古屋房价看齐。
向来稳固的中正区房市，也因「太平洋之森」变得交易迟缓，中古屋降价1～2成。
而在这个时间点，消费者该如何进场抢便宜？
一、住商不动产企研室主任徐佳馨建议，准购屋族可依自身购屋需求锁定买房区域，再留意附近余屋量大的区域，价格会比较好谈。
二、注意建商的财报数字。「存货」正是建商的库存压力，存货比重高、财务不健全的厂商，杀价意愿会更高。「待售房地」，可看出建商在哪些地方有已完工的余屋，「在建房地」则可看出，正在兴建的建案，完工后将转为待售房地。可从这些案子找符合需求的建案，乘势砍价。
太平洋建设协理徐福龙分析，过去长达十多年的房地产多头，建商习惯开高价慢慢卖、甚至还会挑买方；但现在景气低迷，买卖双方地位翻转。对建商而言，「顺销才有资金，钱进来，才能进行下一个案子。」
依照目前市况看来，今年下半年，降价风潮方兴未艾。全台最大代销公司海悦国际总经理王俊杰表示，建商将房价的「想像空间」让利给消费者，但买房毕竟是人生大事，建议仍要以自身需求出发，依建案品牌、地段与产品规画评估；才有机会在近3年难得一见的降价热潮中，找到符合条件的好宅。
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