黑心卖屋求自保／竟用电视柜遮住墙角「证物」 东窗事发还挂买家电话
刘韦德律师自费设计一款可以自己制作遗嘱App，于去年6月接受本刊记者专访报导。
购屋是一件人生大事，但若不幸买到漏水屋或壁癌屋时，买方在法律上有哪些权利可以主张呢？本刊邀请擅长不动产纠纷、遗产继承、婚姻家事类等案件的律师刘韦德，跟读者聊聊购屋后可能遇到相关修缮等情况时，可以透过法律主张权利实例。
【案例事实】
王先生透过仲介公司买了一间房子，是一间四楼公寓的三楼，虽然屋龄已经30年了，而且只有20多坪，但生活机能良好，所以他很满意。
交屋前，他共看过了二次屋况，没发现什么问题，他还特别问了屋主房子有没有什么问题，屋主还特别跟他保证一切都没问题，所以他很放心的到代书事务所和屋主办理交屋，也拿到钥匙。
过了几天，王先生带装潢厂商去现场讨论装潢的事情，结果到了现场，他才发现客厅墙角居然有壁癌，甚至已经长出黑点霉斑，看起来壁癌已经有一段时间了。
王先生想到，当初最后一次看屋时，这个地方被电视柜挡住，所以他才没发现，没想到现在屋主把家具移走后才看到，他立刻打电话给前屋主，没想到前屋主一听到他的电话就挂掉，让王先生气炸了。
刘韦德律师。（图／张文玠摄）
【法律问题】
王先生在法律上有哪些权利？
【法律解析】
由于台湾地区属于多雨、多台风的地区，加上屋龄普遍偏高及民众经常擅改管线等因素，所以房子发生渗漏水的现象是很常见的。
房子有漏水壁癌时，屋主应该要负担什么责任呢?
依据《民法》第354条，屋主必须担保交屋时，房子必须没有灭失或减少其价值之瑕疵，也不可以有灭失或减少其通常效用或契约预定效用之瑕疵，这就是法律上所称的物之瑕疵担保责任。
物之瑕疵担保责任是一种注意程度很高的责任，即使屋主对瑕疵不知情或是非屋主所造成，屋主都必须负责，只有在少数情况下，例如买方已知悉有瑕疵、瑕疵甚为轻微等情况下，卖方才可以不负责任。
买方在法律上可以向屋主请求的权利，在法律上有以下三种：
如果屋况问题不是很严重，那么就可以考虑用减少价金方式处理，这种减少价金请求权只要买方单方意思表示就可发生效力，不过若双方对于减少的金额有争议时，就需要另外进行调解或由法院公正判断。
2、解除契约请求权
若是瑕疵状况比较严重的话，买方还可以直接请求解除契约，不过减价和解约这两种权利，买方只能选择其中一种行使，不可以又要减价又要解约，因为这样会产生矛盾的现象。
3、请求损害赔偿
如果卖方有故意隐匿瑕疵，或是特别保证没有瑕疵，这种情况因卖方恶意的程度较强，或是让买方产生特别信赖，因此法律上另外赋予买方可以请求损害赔偿的权利。
由于壁癌修缮金额，对比于房价来说并不算高，所以如果壁癌情况不是很严重的话，王先生应仅能要求减少价金，但还不到解约程度，因此王先生应只能向前屋主要求减少价金。
不过在本案中，前屋主有疑似隐匿瑕疵，且曾特别向王先生保证无屋况瑕疵，因此王先生也可以不请求减少价金而直接请求损害赔偿，请求内容可以包含所受损害以及所失利益（民法216条），例如修理费用以及延迟入住所衍生之费用及损失。
刘韦德律师现任职于一家上市公司。（图／张文玠摄）
【律师叮咛】
购屋时，最好要仔细检查屋况，尤其是在屋主将屋内物品清空后再进检查一次，以免部分屋况因被家具等物品挡住而无法发现。如果在交屋前就发现，通常屋主比较愿意处理，买方也可以直接行使权利，不用到后来再进行恼人的程序。
【刘韦德律师小档案】
台大法律系毕业，86年律师高考及格，擅长不动产纠纷处理、遗产继承、遗嘱撰写、婚姻等案件，现任职某上市公司资深法务主管。刘律师免费法律咨询信箱 [email protected]（限不动产纠纷、遗产继承、婚姻等相关案件）
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