房价低迷时 为何建商不敢碰都更?
▲游戏规则一再修正,加上房市反转,建商在都更案完成后利润已不如早期。(图/记者李毓康摄)文/台北市、新北市老屋改建发展协会理事长胡伟良
这几年房市走弱,市场买气薄弱,加上实施容积管制上限与新成屋高额房屋税,让都更顿时「熄火」。早期都更的操作模式是建商整合兴建都更宅,低价买下破旧老房子,借着容积奖励、容积移转,争取额外的楼地板面积,再透过预售模式,减少投资资金,房价连年看涨,完工后交屋入帐即能回收资金,赚得超额收益,这都是早期的都更模式。但都更发展到近期,由于游戏规则的一再修正(包括容积奖励、成本计算方式的透明化和修改),建商在都更改建后的直接利润已经变薄了;再加上房市反转,使建商从事改建的主要获利来源(权利变换核定到完工交屋,这一段期间的房价升值变化),可能由正转负,因此建商在都更完成后不仅利润不再,甚至可能陷入亏损的局面。举一个台北市1000坪的住宅都更案例为例,兴建相关费用(共同负担)假设约8亿,并以当时的房价分回市值8亿的房子,其中建商(实施者)的法定利润为9千6百万元(12%利润率),建商垫付的款项为3.2亿(4成),投资报酬率约30%(4年,平均每年约7.5%) ,尚属合理。
但若此一改建期(4年)间房价跌了10%,这时候建商的利润将变成:法定利润9千6百万扣掉跌价一成0.8亿=0.16亿,等于投资报酬率只剩下0.5%(4年,平均每年约0.125%),从这数字可看出,在房市不被看好的时期,建商的获利微乎其微。 倘若房价在此一期间跌了12%或更多,那么此时建商的利润将由正转负。可以预见的是:在房市逆转房价下修的时代,建商必定全面退出都更改建市场。这个现象从最近大部分都更案件纷纷撤件或停摆已可看出端倪。关于胡伟良胡伟良毕业于台大土木系,毕业后通过国家高考取得技师执照,做过公务员,不到两年离职,转入民间部门工作,先后从事建材、营造业务,之后再跨足房地产领域。任职期间,基于工作上的需要继续进修,并先后取得营建管理、商学、法学等三个博士学位。从商期间共经历三次危机,资产三次归零,均重新再起。目前从事房地产生态系的建构。