何世昌／建商腳麻了？ 房市差但低首付建案卻意外少

房市示意图。图／联合报系资料照片

过去房地产市场景气差的时候，往往会冒出一拖拉库的「低首付」建案，但是从去年年中到现在，房市买气惨淡已将近一年，市场上虽然偶有低首付案，只是数量有限。最近看房子的朋友们也许有「低首付建案不多」的感觉，而且看来看去，大多是特定建商旗下的建案，选择性不大。难道，其他建商都像阿嬷一样「脚麻了」，对低迷的买气没有感觉吗？

实际情况刚好相反，中小型建商眼见销售低迷时间持续那么久，心里早已忐忑不安，但却无法像以往那样推低首付，关键可能在银行身上。

银行雨天收伞 建商难有余裕

前几波房市空头，央行对土建融管控会较宽松，建商可以取得较高成数的土建融资。现在状况却截然不同，土建融5成上限的限贷令并未松绑，再加上国银雨天收伞，非优质客户申办融资可能被刁难。有的银行甚至要求，业者的预售案销售率需达到一定门槛，才愿意拨付建融。

由于融资贷款成数下降，筹资相对不易，又逢央行连连升息，目前建筑融资贷款利率已达到2.75％至3％，建商推案成本明显提高。在自有资金需求上扬，以及资金成本走高的情况下，建商当然会把资金优先用于建筑工程，同时还希望购屋族缴足首付款、工程款。受到上述原因冲击，部份建商难有余裕去推低首付。

低首付好卖房 交屋要碰运气

但消费者而言，因房价正处于高档修正的缘故，现在购买低首付案须承担房价下跌的风险。但对建商而言，却必须承受房价下跌与退户的双重风险。

原因在于，低首付建案固然好卖，但却不见得容易交屋。一般情况下，消费者退户则建商最多可以没收总价15%的违约金，不少消费者舍不得巨额损失而咬牙交屋。但5%低首付＋工程期0付款的建案，消费者顶多只会被没收5％违约金；一旦交屋房价下跌超过5%，很可能就会选择断尾求生，索性放弃首付款而不交屋。如果交屋率过低，建商又得委托代销重新销售，必须再付一次代销佣金、且房价下跌损也需自己吸引，利润平白被吃掉。

也就是说，低首付建案对买卖双方来说都有点「赌」的成份存在。谁赢谁输，完工交屋时就会一翻两瞪眼。

现职馨传不动产智库执行长，致力于房地产政策、市场销售与全球不动产交易制度，提供顾问咨询与品牌经营等附加价值晋阶方案。学历淡江大学中文系世新大学中文研究所经历中研院士曾永义教授助理高雄特派记者住展杂志企研室经理、住展杂志研发长