时论广场》别让建商对都更却步（陈建元）

都更案示意图 （图／MyGoNews买购房地产新闻）

最近几则有关民间土地联合开发成本估算的报导，呈现出土地开发营建成本估算结果的两样情。到底土地开发营建成本估算怎么合理估算？ 一则报导是说新北市很多都更案停摆，因为缺工、缺料造成营建成本持续上涨已经超出原本的财务规画。另一个报导是法界对于台中单元二重划会工程费用成本是否高估，有不同看法的争议。判决书认为业主指示建筑师事务所调高营建成本的估算，有高估成本的事实；但比较其他同时由政府或民间兴办的重划区，单元二的费用既非最高，若从法官认定标准来看，则恐是当时各个重划区最低的营建成本。为何一个应该可以客观评估的营建成本数字，充满不少个人主观的认定？

按照经济学的价格理论，其实所有现价都与现在无关，跟未来才有关；更严格的说，是与大家可以猜测到的有限未来有关。土地开发时程长、金额大、牵涉的人多，建商必须与高风险为伍。现今都市更新开发机制就设计一个「风险管理费」，视为对实施者投入资本、创意、管理技术与风险承担所应获取对应之报酬，费率在总成本10%-14%之间。简单来说，就是不可测的风险与难以量化的支出成本，都包含在这里，超过了建商就准备要赔钱，运气好自然也赚得多。从学理上来说，这就是交易成本，由诺贝尔经济学奖得主寇斯所提出，提醒众人任何产品除了生产成本之外，还有交易成本，后者很重要但难以量测。

以往民间自办土地重划，没有明文写出这样的风险管理费，但依然有不可测的风险与难以量化的支出项目，必须包含在实际开发成本之中；各家自然也都有其主观对于未来的看法，呈现在其或高或低的开发成本估算表上。但实际上估算表一旦完成，资讯就开始无法切合实际，因为未来情况不断改变。所以实务做法自然以其土地分配比例做为最高指导原则，重划中发回地主的土地比例最低是55%，作为公共设用地土地比例若是35%，很明确也很没弹性，剩余15%土地就必须很弹性地包含很多不确定费用支出的最大限额；超过了实施者要赔钱，运气好自然赚得多，这是开发者风险调节的地方，最终是要对未来愿赌服输。

所以土地重划过程变数多、金额大、具有风险，实务上多是以发回地主与作公共设施用地后剩下的土地，作为工程费用与其他不可测的风险与难以量化支出处理的上限，提供开发过程调节的弹性也是必要的风险管理报酬。工程费用一直上涨，可能因为追求高工程品质或通货膨胀，但同样也会让抵费地上涨，拿捏之间由开发者斟酌。但若外界或法界人士以「后见之明」的客观标准要求当时的开发者都能有如此这般的「先见之明」，那未来政府与民间的开发单位将没有人敢承担任何风险，进行充满不确定的土地开发了。

（作者为逢甲大学土地管理学系教授）