理财周刊／爹不疼、娘不爱！商办行情吹寒风
房地合一税拍板定案，35~45%的高税率逼退外资弃守台湾，若再加上寿险资金及个人资金流向海外置产，商用不动产已落至「爹不疼、娘不爱」的窘境。
文．颜琼真
房地合一税拍板定案后，相关后遗症的讨论纷纷出笼，其中因35～45％高税率，迫使外资弃守台湾，转进亚洲其他国家，而台湾打房也让国内资金大幅流向海外，使得商办市场「爹不疼、娘不爱」，成交量持续下滑。
政策逼退 外资弃守戴德梁行研究顾问部协理薛惠珍指出，由于寿险投资房地产资金外流及房地合一税制改革等因素，今(2015)年第二季房地产交易量大幅下滑，买卖成交量(不含土地)仅新台币86.23亿元，较上季和去年同期分别锐减63.3％、16.9％。
买气虽然一路下挫，但因市场尚未出现倒货现象，且卖方融资成本仍处于低档，价格未见明显松动，只是买方对价格下调有更大的期待，致买卖双方对价格无交集，终令交易量持续萎缩。
薛惠珍指出，房地合一税于六月拍板确定，对于本地企业是以税率17％并入营利事业所得税结算申报，影响较为有限，但外商投资法人受冲击颇大，以台湾分公司的持有方式，其不动产交易利得税率将大幅增加为35～45不等，大幅压缩资本利得空间，俨然对外资投资台湾房地产筑起一道高墙。
薛惠珍说，虽然房地合一税采日出条款，要明年一月一日才启动，因此，想要适用旧制的外资买家，仍有未来半年的进场时机，但为因应明年新制上路，据了解，外商私募基金正在研拟交易架构的调整，例如境外交易或成立子公司，期能调整出符合投资效益的架构。
外资企业谈到，若在台湾投资的交易成本的税费增加，侵蚀到投资获利，则不排除弃守台湾，转移阵地至其他亚洲国家投资不动产。
薛惠珍表示，房地合一税目前影响投资市场的主因，仍在于投资人认为市场价格已来到高点，买卖双方的价格认知普遍存在差距，预期下半年投资交易量仍处于低水位。
戴德梁行不动产估价师事务所所长杨长达指出，今年第二季前十大土地交易中，仅有一宗位于台北市，即元利建设以自然人名义，标得位于东方工商南侧约三六七坪之军方土地，其余九大土地交易皆不在双北市，其中桃园市与台中市等二都即占了六宗。从土地投资区域的转向，不难看出定调「自用住宅免税额四百万元」的房地合一税，除了将导引产品规划朝向中小坪数外，也将开发商推向一、两千万元总价带为主的桃园、新竹和台中等地区。
防陆资炒楼 持有户数设上限仲量联行董事总经理赵正义也谈到，政府对于陆资来台投资房地产的态度是爱恨交织，一方面希望开放他们来投资，但又怕他们来台炒楼。因此，政府宣布自七月一日起，规定陆客买单一社区以10％为上限，据了解，有意来台的陆资或个人都对此表示失望。
赵正义说，2008年金融海啸前，外资对台湾商用不动产的投资金额都有五、六百亿元，但随着资金投资报酬率从10％以上，一路下降至6～8％，到目前约3～5％，使得外资来台投资金额年年下降。如今，政府推动房地合一税，对于外资企业采取四五％的高税率，势必使投报率再往下降，在「无利可图」下，只有迫使外资企业弃守台湾。
他担心，长期下去，台湾的未来处境将更糟，因为不只是外资「钱不进来」，台湾资金外流的情况也会更严重。仲量联行估计，去年全年境外投资总额为新台币330亿元，但今年截至六月初，境外投资额已达新台币四三六亿元，其中，寿险公司对外投资的脚步愈来愈积极，钱的流出更快速。
国内游资充沛 买家不出手国内前十大寿险业者至今年第二季，尚可用于投资不动产的余额达新台币三．六兆元，较去年同期成长一六．四％，显见国内游资仍为充沛，惟因政府针对寿险业投资国内商用不动产的限制，以及主要都会区偏高的资产价格，使投资方在考量最低投报率后，多数仍维持观望的态度。
高力国际也提到，不动产市场基本面受政策的冲击，尤其是税制和融资管控，使本季交易量低迷，投资人普遍对后市抱持观望态度，除非价格修正给予足够的进场诱因，预期观望氛围将会持续。反观，有意出售之卖家应把握时机，以免价格面临更大幅度的修正。
赵正义另谈到，财政部在七月三日召开一千五百亿元的招商投资说明会，释出民间参与公共建设投资商机案源，包括促参(ＢＯＴ等方式)、招标设定地上权、都市更新及商港区投资开发等不同类型七十三件，另台北市政府于十日也召开六大开发案的招商说明会。
就其与外资和寿险业的接触来看，他们都反映，在台投资，若是政策不友善或不利投资，就宁愿持观望态度。换言之，政府如何引导民间丰沛的资金促进经济发展，将是台湾当前发展的重要课题。(文未完)
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