理财周刊／抢赚观光财 旧商办拉皮大变身
去年国外来台旅客突破九百万人次，今年台湾在有望成为千万观光大国的商机下，引爆五星级饭店兴建潮，另旧商办也拉皮为新商旅，为房市注入了新生命。
文．颜琼真
国宾大饭店旗下副品牌「amba意舍」，继2012年在西门町设立首家旅店后，紧接着在今(2015)年第二季即将开张第二家─「台北中山意舍酒店」，位址在中山北路一段，为旧商办大楼重新拉皮改装而成，其看中的就是观光人潮大军压境所带来的庞大商机。
像国宾大饭店如此积极拓点的还有华泰王子大饭店、晶华酒店，另国泰集团在跨足饭店业后，也相继开出「COZZI和逸」及「台北幕轩」两个品牌饭店。除五星级饭店外，更有不少中小型的新商务旅店如雨后春笋般林立，当中有些是新盖的小型商旅，但更多的是以旧商办拉皮变身成为商务旅馆，全是为了争食观光大饼。
台湾迈向千万观光大国台湾的观光大饼有多大呢？根据交通部观光局统计，去年一至十一月来台旅客累计共895万7797人次，与前年同期相比，成长24.21％，其中「观光」目的旅客为646万5598人次，成长32.25％，占比高达72.18％。
而主要客源市场、人次及与前年同期比较之成长率分别为：日本148万3671人次(16.04％)、港澳一二四万746人次(16.94％)、韩国47万7429人次(55.5％)、中国大陆364万211人次(38.2％)、美国41万3361人次(11.38％)、新加坡31万5683人次(3.63％)、马来西亚38万357人次(11.44％)、欧洲24万4633人次(19.68％)及纽澳7万9603人次(22.2％)；其中，「观光」目的以韩国成长70.34％最高，其次为中国大陆的49.36％，至于欧洲则成长23.52％。
国际旅客来台人数，已经连续四年以百万人数成长，而在观光局持续推动「观光倍增」计划下，预期今年的观光人数可望突破千万大关。
另根据观光局的统计数据，从近十年观光外汇收入、国人国内旅游收入及观光总收入来看(图一)，观光外汇自2008年超越国人国内旅游的花费后，一路攀升，到去年十一月底止，年贡献高达3668亿元。
观光大饼令人垂涎三尺
至于观光外汇收入、国人国内旅游收入及观光总收入，去年一至十一月共有6389亿元，也就是说，不管是大赚外国旅客的外汇或是国人国民旅游的「观光财」，这块大饼确实令人垂涎三尺，也难怪有这么多业者竞相投入饭店拓张市场。
「瑞普莱坊」估价服务部副所长吴纮绪谈到，每增加一百万观光旅客，约可创造九千至一万一千间旅客房间，至少创造180～230亿元的零售消费商机；至于自由行开放，则更将带动休闲度假物业需求及零售、购物产业需求。
另根据观光局估计，到2017年底，将有四十七家观光饭店兴建完成，总计投资金额近千亿元，释出房间数达一万二千间左右。戴德梁行研究顾问部协理薛惠珍指出，从近几年的旧商办交易可以发现，不少旧商办经外观「拉皮」后，变身为新型态的商旅，小而美的平价旅馆正快速复制并抢占市场。
薛惠珍说，过去三、四年间，台北市与新北市总计约有一百四十亿元的旅馆交易量，在九宗交易个案中，售出约1020个房间数，其中低于一百房的平价旅馆，约有六一．二二亿元的交易量，主要集中在中正区及中山区。
观光商机让地产商也冻未条此类型标的买家多数是建设公司或投资公司，一方面着眼于营运获利，另一方面可以出租经营，收取租金并期待未来都市更新的不动产增值效益。据估计，目前市场待售的平价旅馆销售金额约有五八．七五亿元。
薛惠珍指出，目前投资人对于平价旅馆投资回报率约以2.5～3％为其投资评估的门槛，而探询对象除了前述买家外，也出现陆资旅馆经营者，承租或购置均可。此外，上市建设公司也积极加入旅馆经营的行列，以国泰建设为首的国泰商旅精品旅馆，即承租国泰人寿旧有的办公大楼并整建改装，以双品牌和逸及慕轩跨入旅馆营运。薛惠珍说，不论是精品旅馆或是平价旅馆，其切入市场的模式多数是以旧大楼为主，有些是原有旅馆转手，有些是办公大楼以拉皮整建方式重新打造，以利快速开业、营运，抢食市场大饼。
若从去年土地交易前十大交易金额来看，总计金额约434.15亿元，约占整体交易量47.92％，其中仅有一宗超过百亿的成交个案，即宝丰隆地产购入国泰人寿位于敦化南路的敦南金融大楼办公室。而位于庆城街福华二馆旅馆及新门町阿曼TiT商场的交易，则是拜观光市场持续蓬勃发展之赐，深获投资人青睐。
薛惠珍表示，此股旅馆投资风气，来年可望因为观光热潮延续，仍是投资抢手标的，尤其是单一产权或部分产权集中的中古大楼，以变更用途重新整建装修，或是直接收购既有旅馆，以便在最短的时间进入市场。这类型旅馆以小型平价旅馆为主流，金额约在十亿元上下。
根据了解，平价旅馆大致以西门町商圈、台北站前商圈、林森北路条通商圈为主要散落点，其特色主要是「交通」动线。
像《理财周刊》之前访问过西门町商圈一位来自中坜的商旅投资业者许老板，在西门町就已设立三个据点，他说，从捷运西门站六号出口密密麻麻的人潮，果真应验了「人潮就是钱潮」的这句话。(文未完)
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