写字楼首季吸纳超去年全年 期货交易所进驻珠江新城

据戴德梁行近日发布的2021年第1季度广州房地产市场报告显示，大量新增供应刺激租赁需求，甲级写字楼市场整体成交活跃，本季度录得净吸纳量达19.6万平方米，为去年全年吸纳量的两倍之多。珠江新城迎来备受瞩目的期货交易所，金融地位进一步巩固。零售物业市场态势持续向好，全市空置率环比下降0.6个百分点至5.5%。“留穗过年”倡导刺激消费，零售业和餐饮业需求活跃。展望未来，年内甲级写字楼市场还将有超90万平方米新增供应入市，租金水平及空置率承压。优质零售物业市场整体租金有望小幅回升。广州得天独厚的“国货土壤”将推动新国货成为未来拓店亮点。

甲级写字楼供应及吸纳量井喷 首季超越去年全年

本季，广州环贸中心、寺右万科中心及铭丰广场投入使用，带来共计28.7万平方米新增供应。单季度供应量即已超过去年全年，推高全市存量至547.3万平方米。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端表示，大量的新增供应刺激市场需求，加之去年受疫情压抑的需求在本季持续释放，市场录得多宗大面积成交，净吸纳量达19.6万平方米，为去年全年吸纳量的两倍之多。其中琶洲商务区表现更为亮眼，占全市总净吸纳量近40%。在市场新供应及经济增速放缓压力下，全市整体空置率环比上升1.2个百分点至9.3%，租金环比下降1.0%至每月每平方米178.6元。从需求端看，本季度仍然以内资企业需求为主，外资企业需求有所恢复。TMT、金融类和专业服务类行业仍为本季度甲级写字楼租赁三大需求主力。

表1：广州甲级写字楼市场及空置率

数据来源：戴德梁行研究部

珠江新城万科中心迎来期货交易所 金融地位再添砝码

备受瞩目的广州期货交易所落子珠江新城的寺右万科中心，为珠江新城的金融版图再添重量级成员。除金融领域外，TMT企业在珠江新城也颇为活跃，如金蝶软件在广州周大福金融中心租下3,000平方米办公面积。多个大面积租赁成交推高珠江新城净吸纳量超5万平方米，但在新供应的影响下空置率环比上升0.8个百分点至7.8%，租金则下降0.6%至每月每平方米196.5元。琶洲商务区在总部经济集聚效应的带动下，持续吸引企业进驻，如名创优品在铭丰广场租下27,000平方米办公面积。高品质的物业吸引众多TMT企业汇聚，琶洲甲级写字楼保持较低的空置水平，但新项目的入市结构性拉高了片区的空置率，本季度琶洲空置率微升0.8个百分点至11.7% ，租金则在新项目的影响下环比下探1.3%至每月每平方米143.9元。

表2: 2021年第一季度主要租赁成交

未来展望：新增供应放量，租金水平承压

年内，广州甲级写字楼预计还将有超90万平方米新增供应入市，其中近8成来自于新兴商务区琶洲。写字楼市场下半年将迎来集中供应，短期内全市写字楼空置率料将上升，预计业主将提供更多优惠政策以便留存和吸引新客户，租金水平因此承压。然而随着广州金融和TMT行业的发展，多家头部企业相继落户广州，将有望带动甲级写字楼需求上升。

表3：广州甲级写字楼新增供应

零售市场态势持续向好

本季广州迎来两个位于非核心商圈的新购物中心，分别为黄埔佳纷天地和嘉禾金铂天地，为广州市新增18.0万平方米优质零售物业，推高全市优质零售存量至451.2万平方米。得益于就地过年的倡议，春节期间零售餐饮消费较为旺盛，租户开店热情有所提高，一季度广州商业市场空置率环比下降0.6个百分点至5.5%。租金方面，受到消费信心增强和新入市项目低于整体租金水平的结构性影响，零售商业租金环比上升0.9%，同比下降2.7%至710.8元每月每平方米

“留穗过年”激发需求，零售及餐饮业趁势拓张

在留穗过春节的倡导下，广州消费市场活力充沛，零售业和餐饮业需求较为活跃。盲盒潮玩热度不减，延续扩张态势，如Top Toy在天河城和正佳广场开出两家分店。在旺盛的需求刺激下，餐饮业态也发力拓展，如特色正餐品牌新增了海底捞和胖哥俩肉蟹煲等新店；与此同时，甜点饮料类企业快速扩张，如来自香港的The Coffee Academics在K11开出广州首店；咖啡品牌M stand分别在K11和天环广场开设了店铺。同时，儿童类业态有所恢复，季内录得多家儿童培训类新店。

新国货成未来拓店亮点

广州作为“新国货之城”，在纺织服装、美妆日化、箱包皮具、珠宝首饰、食品饮料等都市消费产业基础雄厚，有得天独厚的国货土壤，诞生了完美日记、卡姿兰、例外等知名品牌。戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端介绍，近年来新国货风潮热度不减，今年更是迎来爆发契机。年轻群体对盲盒潮玩和国货新潮流青睐有加，如完美日记、Top Toy和Bosie等国货美妆、盲盒及设计师品牌，陆续获得融资，预计将是未来商业扩张的新亮点。

未来展望：非核心商圈迎来供应高峰

2021年广州共有七个项目入市，将带来73.3万平方米优质零售空间，为2015年以来的供应高峰。其中有61.2万平方米位于非核心商圈，将提升板块内的商业氛围。租金方面，全市整体租金有望小幅回升，预计位于核心商圈且运营良好的购物中心租金持续小幅增长；而非核心商圈购物中心将承受较大的租金和招商压力。

表4：广州优质零售空间历年新增供应