胡伟良／世界「房奴」谁最苦？
▲不论是买房还是租房，世界各地都存在不少「房奴」的问题。（示意图／翻摄自维基百科）
●胡伟良／品嘉建设关系企业创办人，着有《胡伟良的房产世界》。
房价节节高涨的时代，大批年轻人被迫成为「房奴」。未到而立之年，青春和梦想已被房子压弯。但纵观世界，几乎全球各地都存在着「房奴」的问题。
这几年，英国的房价连续上涨，尤其是在首都伦敦，年轻人甚至很难买得起一个小公寓。许多年轻人就业后领的薪资在还完上学贷款后就所剩不多了，买房需要父母的支援。（英国抵押贷款机构Halifax对20-45岁人士进行了购房调查，63%的购房者从父母那里寻求过资金帮助。）2008年金融危机后英国的房价普遍下跌，房产泡沫破灭在英国、美国、日本都发生过，英国人对房产泡沫都有警觉。
在韩国，大部分人结婚时会考虑买房。房子一般都是家人准备，有能力的也可以自己买。大部分韩国城市的房子不算太贵，不过，如果是在首尔的中心地区，除非家里很有钱，或者工作真的非常好薪水很高，否则年轻人也很难负担。很多韩国年轻人都选择租房，但韩国的租房制度和我们不太一样，韩国租房要交「保证金」，也就是一大笔押金。在台湾，一般只要「押二付一」，但在韩国，保证金可能是房租的10倍，甚至更多。保证金交的越多，房租就越便宜。韩国租房「保证金」具体可分为两种方式。
第一种叫「全税」，即一次性交给房东一大笔押金，金额相当于房价的50%-70%，可能达到百万甚至数百万之多。这种方式的好处是，房东不再收月租，而是把这笔押金的银行利息或是投资收入作为房租，租客只需要付水电煤气、物业、网费等等杂费即可，相当于「免费租房」。合约到期后，押金全部退回给租客。
第二种方式是「月租」，押金比较低，但每个月要按时交纳月租。即便如此，押金也会达到月租金的十几倍。由此而言，即使是租房，带给年轻人的压力也不小。
日本
可能是因为当年泡沫破灭留下的阴影，现在的日本人对房子很谨慎，尤其是年轻人，感觉大部分都不急着买房。这一代日本人普遍很晚买房，租一辈子房子也行。可能因为20年前的房产泡沫，当年的炒房毁了很多人，所以当今日本人买房都是为自己住，可能一辈子就这一套房。
小城市30万就能买别墅，可以向父母借钱。
俄罗斯地方大，人不多，只要不是莫斯科、圣彼德堡这样的大城市，普通城市的房子不算贵。如果准备结婚又没钱买房，也不需要向银行按揭，父母会借给你，以后你再还给他们，或者先和男方父母住在一起，存够钱再买自己的房子。很多人都是这么干。
美国
老了再当房奴 35岁以下有房者仅占36%。
美国人不是不买房，而是不会这么年轻就买房。一般人上学的时候要贷款，工作后要还贷款，银行也不会借给年轻人这么多钱去买房，所以一般民众没有多余的钱去当「房奴」。
据调查，35岁以下的美国人，房屋拥有者仅占了36.3% 。Realtor调查显示，超过一半的美国人首次置产年龄超过31岁。皮尤研究中心的调研则显示，美国人的平均结婚年龄是26岁。这意味着，大量美国人在结婚五年后才开始买房。
新加坡近八成的家庭是居住在政府组屋（HDB）中。新加坡的组屋政策堪称世界的典范。组屋的价格基本是在30万新币到70万新币之间。最贵的有近百万，最便宜的有二十多万，但都很罕见，房子有99年产权。
新加坡大学毕业生月薪在3000新币左右。月薪3K，买个房子500K，听起来不便宜，但实际上并不是这么回事，新加坡年轻人买组屋基本是毫无压力的。
首先，上面说的组屋价格，是组屋在二手市场上转售的价格，而不是政府首次出售的价格！新加坡政府是新组屋的唯一出售者，它彻底掌控了组屋价格定价权，新加坡政府可以随意根据它的经济需要制定组屋价格，要涨就涨，要跌就跌，这么些年下来手法已经非常娴熟。基本上，新加坡政府对组屋价格的政策是要保持稳定的低幅增长。一手价格每年可以有上下10%左右的波动幅度，二手房转售的价格波动则更大些。
新加坡政府宣称组屋是新加坡家庭的最大财富，它有义务保护新加坡人的这一项财富。由于有新加坡政府的强力支撑，除非新加坡经济彻底崩溃，彻底垮台，否则购买组屋是件一本万利的事情；所以大部分人都想购买组屋；所以，新加坡政府在购买政策方面做了相当多的限制。
首先，组屋是销售给家庭的，也就是说，单身年轻人不可以购买，年轻人要购买组屋的话，必须先结婚。否则等到年满35岁才可以买。然后，每个家庭，只能购买一套组屋；要买第二套的话，必须先把现有一套卖掉；而且，下一套不可以直接跟政府买新的，只能从转售市场买，也就是说，必须付出更高的价格。除了必须以「家庭」为单位购买组屋，购买组屋对家庭收入也有要求，必须是家庭人均月收入低于4千（近两年好像提高到了5千）才可以跟政府购买新组屋。
一旦家庭人均收入超过额度，那么就不可以买新组屋，而只能从二手市场上购买组屋，二手组屋会比一手的贵。或者是去买私人公寓（住宅），而私人公寓（住宅）价格比二手组屋至少贵一倍，也是世界顶尖的房价之一。最后，新加坡政府对于低收入家庭购买组屋也有各种政策照顾，对于低收入家庭购买组屋，政府会根据具体情况最高可以白给4万新币的补贴。有这补贴，买个30万左右的组屋，头期款基本上就搞定了，然后，三十年贷款靠每月还款及公积金搞定。也就是说，新加坡年轻人只要有正当工作，买房甚至可以不用掏一分钱；然后，住几年年卖掉，还可以赚上一笔。这就是新加坡年轻人面对的买房环境。
从资料上来看，德国年轻人几乎不受「房奴」问题困扰。德国人的首次购房年龄堪称全球最晚—接近41岁。之所以这么晚，是因为租房文化早已成为主流。联邦统计局资料显示，只有42%的德国人拥有自住房，高达58%的德国年轻人选择租房。首都柏林的租赁人口达到86%，汉堡为77%。即使在欧美国家，「全民皆租」也属罕见。
但实际上，德国房价不算贵。根据德国土地建设银行调查，一个德国平均收入水准的家庭如果要购买住房，每个月还款只需要花掉收入的1/5，负担并不重，无需成为「房奴」。德国人热衷于租房，主要是因为完备的租房法律保障，以及租房也可以享受很好的居住条件。只要居民合法纳税，租房者与买房者享受同等的公共权益。此外，德国房屋租赁法规定，房东不能随便涨价。根据旧法案，3年内租金涨幅不得超过20%。即使这样，德国租客仍不满意。2015年，德国出台新法规，要求3年内租金涨幅不得超过10%。
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