胡伟良／老屋改建是影响未来房价的关键要素？

▲专家认为，未来房价走势如何，将与政府当前推动的都市更新和危老改建成果息息相关。（图／记者李毓康摄）文／品嘉建设创办人胡伟良未来10年，至少有80万老屋退出房屋市场根据内政部民国106年6月底前统计，全台40年以上的屋龄约179万3千户（占全国房宅比率21％），再10年这些房子就50年了，这些房子在当初设计时甚至法规上还没有抵抗地震力的要求），再加上比较不严谨的设计、施工流程，其抗震能力是很有疑虑的。假设有五成以上将不再适于居住。而这些50年以上的老房子，预期其他年龄层的民众也未必有兴趣去住（亦即这些老房子将成为无效供给）。若再考量921（1999年）之前有678万141栋（占比81.3％）中的危险房屋，那么未来需要拆除重建的危险房屋数量其实是相当惊人的。10年约增加40万户首购族增量需求根据估计，年轻首购族每年约有10万户的购屋需求，10年就100万户。考量近年新屋的房屋移转比例渐增（近年来已逾40％），以4成选择新屋计算，约有40万的新屋增量需求。家户人口数减少，造成户数增加，也衍生房屋需求数量增加再根据内政部人口结构的变化分析统计资料显示，近10年人口成长数到106年9月为止，增加59万多人，但家庭户数却暴增 112万户多。台湾人口成长率逐年下滑，但是台湾的家户数却持续上扬，主要原因是家庭人口数的减少，从2007年台湾每户3.06人，到了去年滑到每户2.7人，北高及新北市三都更仅有2.5人。而家庭户数的成长也意味着房屋的潜在需求。显示少子化的问题会直接影响到房屋的需求数量，但由于家户数的增加，使得民众对房子需求数量的不减反增。纵若不计算这部分的增量，则老屋换屋群及首购族的新增购房需求二者相加后10年后全台约有120万户的刚性增量购屋需求。再看供给量：全台10年间房屋数量不到100万户营建署的统计资料显示，现在台湾每年的房屋兴建数量不到10万户，并呈逐年递减的趋势，大台北地区更有大幅缩水的现象，因为都会区的可建土地愈来愈少，加上老屋改建或都更不易，因而未来新屋的供给愈来愈有限。少子化的人口负成长的影响少子化所造成的人口负成长将于110～114年间发生，人数最高峰达23.7～23.8百万人，较民国105年增加12～26万人，150年人口数将降为17.1~19.5百万人，约为105年之72.5%~82.8%。但自民国125年起人口才出现较显著的人口递减现象，但纵使采用低推估的72.5％计算，每年的平均人口减少数也只有不到0.7％，10年6.9％（约6~16万户）。10年后将出现供不应求的局面供给量：全台10年间新建房屋数量不到100万户。需求量：扣除少子化后的房屋减量需求后，则老屋换屋群及首购族的新增购房需求二者相加后，10年后全台约有114万户的刚性增量购屋需求。亦即供给量＜需求量若依现状发展，从中长期来看，房子的供给量还是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只会有增无减，至于中古屋（尤其是4、5层的老旧公寓）在市场上可能会越来越式微。老屋改建是影响未来房价的关键要素因此，未来的房价走势如何，其实和政府当前推动的都市更新和危老改建成果息息相关，成功了不仅都会景观将焕然一新，而房价可望逐步回落，反之，台湾的都会不仅将走向残破景像，新屋则因供给不足而使房价居高不下，老旧房屋的房价逐日下跌已是必然的趋势。▼品嘉建设创办人胡伟良。（图／品嘉建设提供）