【老屋改建】胡伟良／台北市将沦为老、丑、贵的危险都会城市？
●胡伟良／品嘉建设关系企业创办人，着有《胡伟良的房产世界》。
根据内政部的统计资料，104年第三季全国房屋共有8,340,018栋，其中台北市共有885,789 栋，30年以上屋龄542,882栋，40年以上的则有203,899栋，921 以后盖的住宅则只有128,091栋。如果将1999年921地震后盖的房屋视为结构上比较安全的房子，那么台北市只有14.55％的房子是属于结构上相对比较安全的房子。
台北市的平均屋龄达33.9年，老屋比例全国最高，30年以上的老屋有89.4万户，占了全台房屋总量的67%，40年以上的老屋也占了23%，这些老屋都是没有依照适当、安全的法规盖出来的建筑成品，其中绝大部分都无法抵抗六级以上地震的肆虐。
因为台北市可建的素地已经非常稀少，以致于每年推出的新建案和新屋数量都相当有限，供给少了，需要却不减，当然房价只有往上涨而难以下跌，这是简单的市场经济学，但是那些主政或辅佐的学者专家却丝毫不懂，没有一点市场观念，因此也不知道在民主经济社会，降低房价只能凭借增加供给、减少需求的市场手段。毕竟光靠经验、常识、逻辑是无法有效治国的。
台北市是个老城，发展和开发的较早，而早期的住宅区兴建是没有容积率管制的，直到82年起才全面实施容积率管制，也就是25年屋龄以上的房子都是建蔽率时期盖的房子，也就是从最早期的2、3层的高度，到60年代之后大量兴建4层楼公寓，再到5层楼公寓，70年代后期流行6楼以上的华厦。
台北市早期的公寓建筑容积率较高，加上违建后其容积率大多大于300％。
大家可能没有注意到，台北市住宅区（住3土地）的老房子容积率都高于当前的法定容积（225％）且违建充斥，其已存在的现有容积很多都已接近300%。只因为这些老旧建筑物通常高度不高（5楼或以下），但建筑物所占基地的比例却很高（60～80%，远远高过法定容积的45%），所以其实际容积都在240%（60％＊4）、280%（70％＊4）、甚至350%（70％＊5），再加上空地违建、屋顶加盖，以致于其现存的真实容积大多超过300%。
提高容积率会影响生活品质？
一些地政、都计学者以「提高容积率会影响生活品质」做为限缩容积率的理由站不住脚。
所谓提高容积率会影响生活品质的说法，一直是老掉牙且随着时代变迁、早已经不起考验的老学究谬论。这些学者专家提到，増加容积率（225%提高到300%）会导致公共设施不足（却不知道当前因为少子化，学校已过剩）、会造成交通拥塞（却忘了现在大家都借助捷运在通勤，而少开车？）、公园绿地会变少（却不知道家户人口数已大幅减少，所以土地上的人口密度不一定会增加）；更重要的是住3的法定容积提高到300%，也未必比现在的现存容积加违建来得高，因此如上的论述真的只是用来唬人、骗自己的谬论。
更何况，当前的老房现况是盖的满（空地很少，甚至少量的空地还被违建填满，与依新法规完成的建筑相比，虽然新建筑盖的较高，但建筑覆盖面积上限（建蔽率）只有45%，其余必须绿化及留设空地，何者的生活品质较优自是不言可喻。新加坡、香港、东京等都会区的高容积率都说明了「提高容积率会影响生活品质」的站不住脚。
我不知道这些学者专家是不是因为养尊处优，住在豪宅大院，所以不清楚台北市的公寓、透天鲜有不违建的现况。或是他们活在象牙塔内，或像鸵鸟般的把头埋在沙堆里，对已存在的真实情况完全视而不见。这些人永远不注意、不理会外界或别人的说法、看法、和环境的变化。所以他们大多孤荒自赏，不食人间烟火。
老屋改建成功的关键因素
多年的老屋改建实务经验告诉我，老屋改建成功的两个关键因素在：一定的房价水准、300％以上的法定容积率。台北市具有全国最高的房价水平，但是纵然如此，想要让住户能够在改建后换回原来的室内面积，在容积奖励30％以上时可能仍要到达100万元以上的房价水平，这也使得建商在改建后朝高房价去做规划。
另一个影响老屋改建成功的关键因素则是：还有余裕的容积可以溢注容积奖励的不足部分，让原住户可以在改建后分回（或接近）原居住面积。当然有些人会认为这是原住户的不劳而获，确实，但在考量当前台北市丑陋的都会景观、昂贵而「居高难下」的房价、和极不安全的居宅环境，让这些老屋的屋主（通常也是老人）限时性（有时程限制）的获得一些利益，也是我们当下经济环境不振下的一个可能的选择。
调整北市住三容积率是促进加速改建的正解和大补丸
笔者从事老屋改建多年，对改建所遭遇的困难知之甚详，也深切的体认到问题之所在，老旧房屋的屋主中存有贪婪之心的固然不在少数，但有更多的案例却是因为改建后，在扣除改建费用（拆迁费用、租金、兴建费用）后，住户可分回的室内面积大幅缩小所致，再加上改建后面临的房屋税大幅爆增，每月要缴纳的大楼管理费用都让很多想改建但（财务）能力不足的民众打退堂豉。以文林苑为例，都更前的房屋税约仅二、三千元，都更后却遽增至五至六万元。虽然都更后房屋税可以打折，但其金额还是大幅增加，对一些住在老旧房屋的已退休民众而言，这些都是阻碍民众改建的阻力。
推动老屋改建除了带动营建业的发展外，也可以借此活络经济，除此之外，因为大量的老屋改建更有助于降房价、降房租，由此释出大量的资金来增加民众的消费能力，这也是我们当前最需要的经济大补丸。
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