「大都更时代」沦口号？专家4建议：北市65万老屋快速翻新

南机场整宅住有不少弱势户，迟迟难以整合都更，更在这次花莲地震中受损严重，想真正走入「大都更时代」，专家认为危屋就应该强迫都更，同步也要有中继宅的配套安置都更住户。（图／报系资料库）

403地震后台北市长蒋万安提出「大都更时代」，获民众支持，但台北市30年以上老屋就有65.5万栋，占比超过7成，要如何全面性更新，须强而有力的配套方式。CTWANT记者采访多位都更及房产专家，了解都更卡关原因，并汇整提出老屋全面健检、广设中继宅、多推公办都更、明订强拆规范等4大建议，多管齐下才有可能真正进入「大都更时代」。

这次403地震各地传出灾情不轻，全台统计共开出130件红黄单危险建筑。回顾921地震、2016年南台大地震后，都会震出新的都更政策，但都更脚步仍缓不济急。国家地震中心曾研究指出，一旦北台湾发生规模6.3以上的地震，台北地区恐会有4000栋房屋倒塌。

入行有50年资历的房市专家李同荣观察，政府多年来都更政策严重问题是「重老不重危」，与下次地震来袭前赛跑，斧底抽薪的作法就是针对35年以上老屋全面健检，严重危屋就进行强制拆除都更。

李同荣强调，政府目前对老屋所采取配套只是被动式的补助健检，没有强制性，根本发挥不了作用。一般建筑采取简单快筛检测的费用约每户7000~8000元，就算台北市35年以上建筑60几万户全部快筛，总预算约50亿元，「这种攸关人命的预算，应优先编列，再依建筑危害程度详细检测，分级分类给予辅导补助、改善或强拆。」

蔡汉霖表示，很多地主因为都更换不回原坪数，将被迫搬离而不愿都更，除了短期中继宅，他也建议有长达20~30年的长期安置宅，让地主能在原生活圈长期安心租房子。（图／报系资料库、林荣芳摄）

都更重建期间，地主担忧居住问题，中继宅就扮演重要角色。建筑安全履历协会创会理事长、中力都更总经理戴云发就说，目前市场普遍做法是提供租金补贴，让地主自己想办法度过房屋重建时期，但租金补贴往往不到位，例如大安区一家4口或3房2厅（旧公寓27坪以上）租金可能要3.5至4万元以上，而目前建商给地主的租金补贴以旧建物28坪为例，租金约为22400元，地主常还须自掏腰包，觉得麻烦或手头不便的，就认为干脆不要改建就好了。

戴云发认为，未来若想大量启动危老都更，就必须借助中继宅解决短期安置的问题，而目前中继宅的租金，也让一些低薪家庭无法负担，是否能合理降低租金或补贴也影响都更意愿。每个政策的推动都要有整体的配套方案，否则届时又是空有政策却无法落实。

「不只短期3~4年的安置，中继宅最好也提供长期20年以上的安心租赁！」台北市都更学会理事长、连云建设总经理蔡汉霖解释，有些地主不愿都更，不是因为贪婪，是当他没有办法室内1坪换1坪的现实考量下，虽然看似都更后资产价值增加，但却面临生活空间缩小，得被迫加价买坪数或选择搬离，他形容这类地主被迫变成「都更难民」。

蔡汉霖认为，政府若能提供长期安置宅，未来地主就能有3种选择，一是选择住在分回后坪数较小的新房子；若是觉得居住空间不足，可以出售分回的新房后，到房价较低的外县市购屋；不想搬离原有生活圈的，也能住在政府就近提供的安置宅，前提是政府必须保证能长期租赁，让地主在财产和居住权都能同时有保障。

如何就近提供中继宅、安置宅，最好的方式就是少子化下废弃校舍的整并重规划，如「艋舺学园EOD计划（以学校改建为中心的社区重整计划）」。根据北市府都发局提供数据，现有永平中继宅、基河三期中继宅和广慈社会住宅(5%户数)共3处、440户中继宅。虽然北市已在盘点区内34校全面进行相关校舍改建，但似乎速度还不够快。

李同荣认为市府应编列预算强制老屋全面健检，危屋须强制拆除重建。（图／报系资料库）

都更窒碍难行，不是对实施、整合者的不信任，就是分配不均，不少地主都希望政府主导公办都更，更有保障。可是现实是骨感的，过去就遭议员质疑，双北执行公办都更的住都中心长期人力不足、也招不满，再多政策都是纸上谈兵；熟知都更市场的人也说，「人力不足下，住都中心的KPI就是不断办都更说明会，只能挑成案机率高的案子做。」

北市府去年初公告实施「公办都更7599专案计划」，将公办都更受理意愿门槛从原有的90%降至75%。虽然被一票专家诟病，降低门槛不代表后续整合工作就会顺利，但民众仍多是寄予期待，期盼公办都更量能充足、看得到也吃得到。

蔡汉霖认为，每个都更案卡关的状况不一样，公办有公信力，民间具有协调弹性，各有优势，只要政府量能足够，公办多推一点乐见其成，尤其像南机场整宅这类较吃力不讨好的案子，民间不愿推动，更是必须政府进场协助。目前公办都更也有不少委托民间公司主导和执行计划，也算是透过政府严格把关代替地主筛选合作建商的一种方式，地主不用再担心遇到「都更蟑螂」或「一案建商」。

不管是公办还是私办，整合最后阶段都会面临不同意的钉子户卡关，政府在最后一哩路是否真能以公权力强制执行代拆，也是加速推动都更的关键。

第一线整合建商鑫建筑执行长许峻豪就说，对于送事业计划书都有很明确规定同意户要达8成，但代拆办法却没有很明确地订出比例，往往同意户都高达9成以上，磨到不能再磨政府才要介入代拆，「为什么要被迁就在5%、10%的人身上，难道这90%、95%的人的权益就不是居住权益吗？」他建议明订可执行代拆的条件，也让钉子户不会有恃无恐狮子大开口。

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