胡伟良观点／屋主应该如何让老屋透过危老改建变黄金？
文／胡伟良
老屋若不改建或改建不成，那么未来的房价将只剩下土地的价值，若土地的面积小或仅是持分，那么房价将更不值钱。倘若房子坐落的地点又不够优，那么房子未来沦落变成弃屋的可能性不小。
改建后的利益
现在因为危老条例的施行，老宅利用此一良机改建除了可以容积奖励外（最高可达40%，其中包括10％的时程奖励），地价税及房屋税亦可获得减半征收的优惠（合计可达12年）‧
一般而言，危老条例的奖励中，比蛟容易取得的包括：符合危老的条件（6或8％，危险建筑则为10％）、退缩建筑（四面皆退缩2米时8％；正面4米其余三面2米时10％）、时程奖励（109年5月31日前申请）、耐震设计（2、4、6、10％）；其他如：耐震设计（2、4、6、10％）、缘建筑、智慧建筑、无障碍设计、协助开辟公设等都需要增添设备投资或增加兴建成本之后才能取得。亦即在不增加成本的前提下危老改建可获得的容积奖励大概是20~26％，但过了有时程奖励的三年后将减少至10~16％，以26％为例。
一、台北市的住三土地：换回新屋的权状面积与老宅的原权状面积约略相同。
二、新北市的住宅土地：换回新屋的权状面积与老宅的原权状面积约略增加20％。
原屋主的増值利益：
二、新北市的住宅土地：除了房屋单价的增值+停车位的价值外，还有权状坪数增加所带来的价值增加，所以新北市的危老住宅在改建后很容易获得50％以上的增值利益，这个利益几乎是不费吹毫之力，若老屋屋主还想更多，那么改建之路将是困顿难行的。
贪婪常带来自我毁灭，本来老屋改建的容积奖励就常落人口实，卫道人士主张不应该拿公共财的容积供私人老屋改建之用，民众若还不满意，妄想要求更多，那最后的结果必然是错失良机。
毕竟，天下那有那么多掉下来的礼物，多给出来的容积奖励很少能超过30%，要分回给原地主，负担拆除重建费用、又要用来补贴重建期间的房租，怎么可能还有太多的肉来贡奉那些额外的需索？
地方政府为了推动改建，花了大笔费用培训了大批的都更、危老推动人员，结果几乎是一事无成 ，更糟糕的是为了鼓励民众成立改建委员会，地方政府还给予经费的补助和奖励，结果为了争取金钱奖励，这些推动人员往往给住户画了大饼，改建委员会成立之后，却因为饼画的太大而使实施者执行之后，不仅无利可图甚至蒙受亏损，结果当然大多的建商都会因此退避三舍，并从而抹杀了后续执行的可能。
当然也有可能会有一些从未涉及老屋改建的业者，不谙真正的改建费用，以致于常因低估了成本而贸然介入，在双方签署了改建合约并实际投入工作之后，才发现大事不妙，合建项目中有些不是错估，就是漏估，最后的结果不外乎：老屋拆了，新屋兴建却遥遥无期；有些则是因要降低成本而牺牲品质或降低兴建规格，这样的情形在日后将愈来愈多。
「物美的东西绝对不可能价廉」，在现代社会更是真实，「买货的永远没有卖货的精」，老屋屋主想从建商那里捞得好处绝对不是一件容易的事，改建是老屋屋主一辈子的重要事情，若为了贪图一些表面的好处，到了后来往往是害死了自己，沦落到偷鸡不着蚀把米的困境。
「改建签约前地主大，签约后建商大」是业界流传的一句真理，签约前地主掌控了由谁来做的主导权，而签约后厂商则掌握了整个改建的执行权，所以两者之间应该是一种合作互利的伙伴关系，而绝对不该是相互对立、互相制肘。
毕竟，需要改建的房子那么多，在正常情况下怎么可能会是奇货可居？能够合建是双方的縁份、互信和伙伴关系的践行，而不是一方对另一方的施舍或让利。能够和可靠的建商携手合作，建立伙伴关系，共创双赢，才是老屋屋主在进行改建的应有心态。
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●胡伟良，品嘉建设关系企业创办人