胡伟良观点／房龄超过40年以上老旧公寓、透天厝还能买吗？
文／胡伟良
房子在不知不觉中变成了生活的重心，买房也成为每个人的头等大事。随着房价越来越高，买房子的钱已经不是一笔小数目，甚至对于多数人而言，是一生中成本最高的一次投资，所以在购屋之前，自然需要做好万全的准备，以确保物有所值。
衡量一套房子的价值，地段、格局、安全性等诸多因素，缺一不可，多重因素，意味着多种选择，有选择恐惧症的人，更是需要纠结很久。
俗话说得好，萝卜白菜，各有所爱。有人觉得，买房子就像写字一样，空白的纸，用起来更舒服，新房住起来更舒心。也有人觉得，中古屋各方面都更为完善，住起来方便。其实，在二者之间，并不存在绝对的优劣，只是看适不适合住户，适合，就是好的。
但是在这里，需要强调的一点是，那些房龄超过40年的旧房，在买之前，一定要考虑清楚，你买房子的出发点，是为了自住还是打算投资。
炒房、投资客们为什么喜欢投资房龄比较老的房子？
老房子优质的价格和背后的用途才是炒房者看上的东西。一套老房子是否值得投资主要考虑如下几个方面：
大量的老房子都属于市中心地带，因此，这些老房子都是都会中最早发展的地段，也自然成了炒房者的「心肝」。因为位置好、发展的早，因此周边的生活机能通常也不错，虽然房子所在的社区本身的环境不怎么样，但是老房子毕竟是在原来的核心区域，而且多数这些核心区域的核心地位还没有变化，配套设施都很齐全，生活比较便捷，所以若用来出租，倒是都还可以获得不错的收益。
投资老房子可以取得城市更新的收益：
对于屋龄3、40年以上的老房子来说，符合危老的改建条件，特别是对于整体亟待改善的房子来说更是如此。改建后房子的增值利益往往达到50%以上（权状坪数的增加＋改建后房屋单价的提升），若再加上3、4倍的杠杆，最后的投资报酬率经易就可以到1.5倍以上。
所以，说到底炒房、投资客在乎的不是这个房子新老的问题，而是这个房子是否有可观的经济回报。
能否改建是是否购买的最大考量点
然而，买老龄房屋最大的问题在于它的结构安全性及居住的舒适性，由于使用年限的问题，一般这种房子的价值有限，其次，这些老龄房，基本没有再次转手的可能，所以只能等改建了，改建成功，老屋变新屋，除了结构安全性增加外，居住的舒适性也大幅提升，是非常值得投资的标的物，但是若改建不成，那可就惨了，不但结构安全性堪虑、居住性也不好，届时要转手可能也没人要买，如碰到急需用钱，更是缓不济急。
所以买老屋真的要注意，需知道老屋的价值和价格只会与时俱减，最后只剩土地的改建价值，若改建不成，那最后的命运可能就是：成了废墟。所以买入之前，一定要好好考虑好日后的处理方案，像是：有多少邻居可能参与合建？合建的条件？
凡事都具有两面性，老龄房，多数都是以楼梯出入，较为不便，且周边绿化等条件的也比较差，所以要不要买老房子完全在于心态和用途，你说呢？
为了帮助读者对房地产的趋势、脉动、运作和生态有进一步和系统化的了解，笔者出版了「胡伟良的房产世界」这本书，推荐大家不妨参阅。