震出危老房屋改建话题 专家分析重建危老2方法

就适用条件来说，采危老重建方式，基地无面积限制，但依据「都市危险及老旧建筑物加速重建条例」第3条规定，必须为都市计划范围内非属历史、文化、艺术及纪念价值之合法建物，且须符合三项条件之一：1、依法须拆除；2、结构安全评估未达最低等级；3、屋龄大于30年，经评估耐震未达标准且改善不具效益或未设置升降设备。

至于采都更方式，基地位置必须为政府画定的更新地区内，或由土地及合法建物所有权人依条件申请自行划定的更新单元。此外，都更对于基地面积有最小规模限制，屋龄也可能有所要求，依各县市之规定而有所不同。

以台北市为例，原则上面积须达至少1,000平方公尺；若仅达500平方公尺也可申请，但须提经审议会审议通过。

另一方面，危老重建需取得全体土地及合法建物所有权人的同意；都更则采多数决同意，属自行画定的更新单元且采权利变换方式实施下，在更新事业计划报核时，原则上应经更新单元内私有土地及私有合法建物所有权人均超过80％，且所有土地总面积及合法建物总楼地板面积超过80％的同意；采协议合建方式实施下，则须取得全体土地及合法建物所有权人同意。不过，如果都更基地是属政府划定的更新地区，依地区性质取得超过50％或75％的同意即可。

就申办程序来说，危老重建的申请人为土地及建物所有权人，一户也可提出申请。但都更的申请人必须为实施者，依都市更新条例第3条规定，实施者是指政府机关、专责机构（例如都更中心）、都更会或事业机构（例如建设公司）。戴群伦提醒，除非该都更案是以整建或维护方式处理，否则都更事业机构应以股份有限公司为限。

危老重建的程序相对而言较简单，只要符合适用条件，提出重建计划由主管机关核准后即可实施。都更除须经事业概要、事业计划及权利变换计划之申请及审议等，亦须举办公听会、听证会、公开展览等繁琐流程。至于重建后分配方式，危老重建原则上由土地或建物所有权人或建商自行协议，都更则透过权利变换或协议合建来分配房地。

危老重建所奖励的建筑容积，以不超过法定容积1.3倍或原容积1.15倍为限，若符合条件者可取得额外奖励，但不得超过法定容积的10％。都更的容积奖励，则以不超过法定容积1.5倍，且不得超0.3倍法定容积加上原容积为限。

危老重建及都更也都有提供相关的税捐减免，主要差异列示如下表。原则上，危老重建除地价税、房屋税有期限减免外，并无其他优惠。另外，采都更的方式下，若实施者为股份有限公司组织之都更事业机构，得就符合规定的规划设计支出20％内抵减都更事业计划完成年度的应纳营所得税额，当年度不足抵减时，得在以后四年度抵减之。每一年度得抵减总额，以不超过当年度应纳50％为限。但最后年度抵减金额，不在此限。