高雄城中城大火 烧出老旧危楼改建问题 房价诱因不足 都更危老北热南冷

城中城邻近大楼亟欲自救，但产权复杂户数又多，需要市府积极协助辅导，先成立管委会才能解决后续的消防安检问题。（本报资料照片）

全台都巿更新案累计数

编按：高雄城中城大楼大火，烧出老屋安全问题，而国内推动都市更新多年，却呈现北热南冷，对照台北累计整合核定案高达774件，高雄的20件，正凸显当地危老大楼难以重建困境。为记取这次大火惨痛教训，加速老旧建筑补强、改建，我们特别走访住户，访问都市发展部门主管、学者专家及业界人士，同时探讨大陆如何透过城区改造等经验，希望能提供中央及地方政府单位参考，亡羊补牢，避免类似憾事再度发生。

城中城大火，凸显国内危老重建「北热南冷」现象，台北市民间自办更新案件逐年增加，而尽管高雄老屋数量全台第三多，迄今却仍无真正的都更案例，主因南台湾房价低，建商对都更兴趣缺缺，居民换屋无望，居住品质堪忧。

台北市逾30年老屋72万户，其中4、5楼公寓39万户，占整体住宅43.7％，民间自办更新案件自2001年迄今核定491件，逐年增加，另215件审议中案件，都更数量全台第一。

北市都更数量 全台第一

2014年市长柯文哲上任后开始推动公办都更，累积18案，其中斯文里三期整宅都更将于今年竣工，陆续带动南机场、水源二三期等整宅地区的都更作业。另主动画定超过百处公画更新地区、43处海砂屋迅行都更地区，直接拿到都更门票。

此外，北市府2017年推动危老政策，累计申请744件，核准560件，申请及核准数字均为六都之冠。

反观高雄30年以上老旧大楼56.4万户，近全市房屋总数一半，但20年来只推过20件都更，而危老重建4年仅核准101件。都发局长杨钦富表示，20件都更案多是整建及维护，真正的都更是「重建」，至今成功案例为七贤、和平路口的京城建设案，耗时10多年，其他都更案都还在申请程序。

高雄老旧大楼 几占一半

但高雄市都市更新学会理事长林资雄认为，高雄的都更多是建商直接收购土地和房子，再盖豪宅卖给新住户，属「推土机式都更」，非真正都更。

杨钦富坦言，重建的决定因素是房价，台北都更地主分6成、建商分4成，造价1坪才17、18万元，但售价高达1、200万元；高雄则反之，地主才分4成、建商6成，但1坪造价15万元，售价却顶多30万元，几乎没诱因。

重划区素地多 建商青睐

林资雄分析，高雄蛋黄区有太多老旧房屋，建商倾向在重划、蛋白区大兴建案，创造新的商圈及生活圈。市府及建商各自牟利，加上都更整合人员不具专业，危老重建要写计划书，诱因也不够，很少人会去申请容积奖励，都是高雄无法都更的因素。

北市都更处主秘谢明同则认为，南部习惯住透天厝、别墅，土地、建物权状单一，若要改建内部就可以处理，都更较难推。

谢明同说，其他县市能都更的大概早期聚落，例如火车站周边，如台中铁路地下化、彰化铁路周边开发，都市转变带来周边环境再生。他认为，外县市都更机会落在有新的产业、轨道经济产生，带动周边腹地成长，或是配合中央社会住宅兴建计划、国防部闲置土地再利用等。