未来房价涨或跌？人口、老屋改建是关键

▲专家表示，影响未来房价最重要的因素是人口。（图／记者叶佳华摄）文／台北市、新北市老屋改建发展协会理事长胡伟良

预测未来房价走势一直是民众关注的焦点，因为大部分的民众都把自己的绝大部分积蓄配置在房地产上。影响房价的因素很多，随便找一个指标画一条曲线，就可以与过去的房价走势做相关性分析，但是只凭这一个变量就可以预测未来房价走势吗？如果可以这样预测的话，那发财岂不是太简单了？事实上，许多坊间所谓的预测结果在逻辑上都不堪一击，不是道听途说，就是套用过去乃至于国外的经验。但是房价牵涉因素错综复杂，不能仅用一个侧面或两个侧面来反映其特征，就像立方体，每一面相都会相互作用，影响经济或房价。从长期大趋势来看：一、影响房价最重要的因素——人口 房价与人口年龄结构、人口流动有明显的相关性，像全台的人口不断的往大都会区移动，大城市的优势在于教育、医疗和文化娱乐等公共服务的资源，比中小城市优质且丰富得多，不同城市人口的增减，造成不同城市的房价出现高低不同。从人口老龄化角度看，台湾未来的房价看来是不乐观的，也就是说，每过一年，离房地产的熊市就会近一年。因此，人口流向和老龄化决定了今后台湾不再有房价普遍上涨的行情。除了出生率降低和人口老化的趋势外，由于台湾薪资水平的不成长，也逐渐造成台湾年轻人的外流（离开台湾）现象，这个因素也会影响人口的增减。但是另方面：二、房屋老化造成的新屋需求未来10年，至少有80万老屋退出房屋市场根据内政部民国106年6月底前统计，全台40年以上的屋龄约179万户，再10年这些房子就50年了，假设有五成以上将不再适于居住。而这些50年以上的老房子，预期其他年龄层的民众也未必有兴趣去住，代表这些老房子将成为无效供给。10年约增加40万户首购族增量需求根据估计，年轻首购族每年约有10万户的购屋需求，10年就100万户。考量近年新屋的房屋移转比例渐增（近年来已逾40％），以4成选择新屋计算，约有40万的新屋增量需求。再根据内政部人口结构的变化统计资料显示，台湾人口成长率逐年下滑，但是家户数却持续上扬，因为家庭人口数减少，从2007年每户3.06人，到了去年滑到2.7人。而家庭户数的成长也意味着房屋的潜在需求，显示少子化的问题会直接影响到每户人口数，对于房子的需求量却是不减反增。老屋换屋群及首购族二者相加后，10年后全台约有120万户的刚性增量购屋需求。再看供给量：全台10年间房屋数量不增反减　低于需求量营建署的统计显示，现在台湾每年的房屋兴建数量不到10万户，10年约100万户，并呈逐年递减的趋势，低于120万的需求量，而大台北地区更有大幅缩水的现象，因为可建土地愈来愈少，加上老屋改建或都更不易。从以上来看，10年内房子的供给量还是比需求量低，尤其在新屋方面的需求只会有增无减，至于中古屋市场可能会越来越式微。三、货币发行增量和通货膨胀是导致高房价的主要因素从一些历史的资料数据来看，纵观台湾房地产的发展历程，三次的多头波段，有两次（前两次）和通货膨胀有关，一次和货币供给量激增有关，而2003年下半年以来的房市大多头则总合了各项的有利因素，其中最主要的仍属资金充沛和低利环境所致，加上偏低的房地产持有、交易成本，造成了房市空前的多头行情。货币大量发行是导致资产荒的主要原因，因此，今日的台湾不仅房价整体水平高，其他资产价格也存在偏高问题。尽管决定房价最主要的因素是人口，包括人口年龄结构与人口流向，其次是货币规模和货币流向，但这些变量中短期内相对稳定，不会成为房价波动的触发因素，至于房屋老化造成的影响更只会逐步形成，而不会有立即性的影响。这些因素都属于长期的大趋势。关于胡伟良

胡伟良毕业于台大土木系，毕业后通过国家高考取得技师执照，做过公务员，不到两年离职，转入民间部门工作，先后从事建材、营造业务，之后再跨足房地产领域。

任职期间，基于工作上的需要继续进修，并先后取得营建管理、商学、法学等三个博士学位。从商期间共经历三次危机，资产三次归零，均重新再起。目前从事房地产生态系的建构。