胡伟良／破解几个有关都更、改建的认知迷失

▲台北市都市更新成效不彰，专家认为其原因，大多和过去政府对都更的过度渲染有关。（示意图／记者叶佳华摄）胡伟良／台北市、新北市老屋改建发展协会理事长

台北市的都更推动迄今，不仅成案不多，还推高了房价。有人曾比较过居住在台北地区民众和其他地区民众在老屋改建态度上的异同，结果发现台北地区的民众最难搞定，再探究原因，原因大多和过去政府对都更的过度渲染有关，政客不负责任的夸大都更的换屋坪数，养大了民众的胃口，加上早期建商的贪婪和便宜行事（买断都更改建的老屋，到后来又屈从于钉子户狮子大开口的需索），使得都更执行到后来，困难愈来愈多，甚至寸步难行，最后导致成效不彰。

现在住户的期盼，已经演变成致富的贪婪之心逾越了对安全的关注，像：住的纵然是位居高度土壤液化区、结构堪虑的老旧房子，却还期待著白吃的午餐，不仅要室内一坪换一坪加一个车位，还希望不用负担税费，外加往后几年的管理费挹注，这些普遍存在的贪婪心态若不能导正，都更永远都将只是口号和口水。

当建商和住户都过度追求高利益时，就很容易出现「利益谈不拢就破局」的情形，或是演变成地段不够好就无法更新的困境。

所以，改建要想成功，首先建商得抛弃过去的暴利思维，平实的以提供价值来赚取合理的利润，而不该像以往一样的谋求暴利。而另一方面，住户也要修正一下一些不正确的都更谬思，像是：以为建商在改建案都享有暴利，因此希望分一杯羹；其实都更发展到近期，由于游戏规则的一再修正（包括容积奖励、成本计算方式的透明化和修改），建商在都更改建后的直接利润已经变薄了。再加上房市反转，使建商从事改建的主要获利来源（权利变换核定到完工交屋这一段期间的房价变化），可能由正转负，因此建商在都更完成后不仅利润不再，甚至可能陷入亏损的局面，这也可以从近期大部分都更案件纷纷撤件或停摆（其中甚至包括已核定的都更案，建商决定撤手不干）可看出端倪。

其次，还是有很多民众以为当钉子户可以让自己获得巨大利益；在过去，确实有一些钉子户勒索建商成功的例子，但是如今建商愈来愈不愿意在前期投入大量资金，加上都更的利润空间愈来愈小，因此，近期已很少再有钉子户需索成功的案例。

除此之外，大多数民众都以为老屋改建一定可以一坪换一坪，甚至更多。过去，政治人物为了达成「都更改建后室内一坪换一坪」的承诺，甚至将原来的容积奖励值加大一倍（容奖上限百分之百），但纵然如此，执行迄今却仍只有极少数成功的案例。如今这些「暂时性」的「加倍」奖励措施已届满退休，还因法规改变，整体奖励变得更少（上限不到百分之五十），以后要想在改建后「室内一坪换一坪」，除非地点特优，或者是原本就是高容积率的地区，否则会有极大困难。

在房价上涨时期，都更会显得获利丰硕的主因，主要来自房价在兴建期间的上涨，如今房价上涨之势不再，如果民众依然抱持着如同过去一样的思维，想靠老屋改建来致富，那改建之路不仅漫长，甚至不会有结果，也许得等到下次的大地震来临，才由老天来完成都更、改建。●胡伟良

毕业于台大土木系。先后取得营建管理、商学、法学三博士学位。现任台湾商务平台创办人、台湾天使投资人协会理事长、品嘉建设创办人、品嘉企管顾问有限公司首席顾问师、天使创新投资股份有限公司创办人、以及台北市／新北市老屋改建发展协会理事长。