胡伟良／自主都更只是镜花水月的幻影？

▲自主都更多年来成功案例少之又少，专家分析，主要原因在于住户专业不足、资金流难题。（图／记者李毓康摄）文／台北市、新北市老屋改建发展协会理事长胡伟良

自主都更就是由地主或住户主动发起，自行组织重建更新会，标榜「肥水不落外人田」，不让建商分杯羹，但为何多年来，成功案例却寥寥无几？个中的关键难题在哪里？

自主都更的首要难题是住户专业不足。一栋建筑物的完成，牵涉到各种不同工种间的协调、合作，一般地主或都更计划中的老屋屋主，由于没有组织的状态，所以他们的专业知识和技能很难有效发挥。

他们缺乏和施工单位打交道的专业知识和资讯；没有能力做有效的品质监管；没有各类谈判的经验；也缺乏与厂商议价的本钱。固然要弥补这些不足，可以透过学习来掌握各项必要的知识；然而要进入一个新的领域势必要付出相当的学习成本，建立必要的社会关系所耗费的成本也不低。因此，纵使费尽千辛万苦掌握了相关知识并建立各种联系关系之后，却只能使用一次就束之高阁，也是很大的浪费。

资金流是第二大难题。住户们常因为抵押品不足，很难从银行取得改建所需的全部款项，必须自己垫付资金来支付各种费用；而且有部份住户的原屋已有贷款、有些住户则没有，如此一来，在和银行借贷时容易产生公平性的问题；此外，和银行借款是需要担保人的，一般而言，通常会由更新会的几个主要负责人做为保证人，但又有多少人愿意负起这高额资金的担保人呢？再加上住户们往往没有条件运用财务杠杆，他们的资金成本将会变高，承受风险的能力也很弱。

纵使以上二大难题都解决了，那么自主都更真的对原住户有很大的利多吗？其实也不尽然，我们来细算重建后住户比须付出哪些成本：一、住户必须支付重建总金额的5％做为执行管理费、二、销售总额的6％给代销业者、三、重建费用的10％以上给营造业者、四、约三年的重建期间，必须支付重建费用的5％利息给金融业者（融通资金部分）。

综合以上，和提供一条龙作业方式的建筑业者相比，住户未必能够分回更多。而且自主都更却因界面太多，反而容易衍生各种问题，尤其在意见的整合、改建后余屋卖不掉的处理、交屋后的保固上更是问题丛生。

所以，迄今为止，不论中外，我们很少能找到较具规模，靠居民自力成功的建案。毕竟如果自主更新的组织者真的具有这方面的专长，那么他一定会改行从事房地产，这是真实的现实面。自主更新的风险对初入门者实在太大了，全由住户组成的改建委员会又多是乌合之众，各自有各自的立场和意见，要做到大公无私就已经很困难了，更遑论做为改建委员会的主要推动者，经常要身为表率，牺牲小我；结果，在群龙无首、各自为政的情况下，自主更新要能成功还真是难上加难。

有不少专家就曾说：提倡住户自己办理「自主都更」，只是一个不食人间烟火的做法，也是政客的骗人把戏。事实上，自主都更已行之多年，但成功数量却屈指可数。

▲专家认为，住户办理「自主都更」，最后往往沦为镜花水月的幻影。（图／记者谢婷婷摄）关于胡伟良

胡伟良毕业于台大土木系，毕业后通过国家高考取得技师执照，做过公务员，不到两年离职，转入民间部门工作，先后从事建材、营造业务，之后再跨足房地产领域。

任职期间，基于工作上的需要继续进修，并先后取得营建管理、商学、法学等三个博士学位。从商期间共经历三次危机，资产三次归零，均重新再起。目前从事房地产生态系的建构。