胡伟良／大家都在等房价大幅下修，等得到吗？

▲专家认为，现在虽然未必是房价的谷底，但却有可能是以最低价买到好房的最佳时机。（图／记者李毓康摄）文／台北市、新北市老屋改建发展协会理事长胡伟良

相信许多想买房自住的人都等得很苦，看着这两年的房地产市场凄风苦雨，交易量大幅缩减，房市买气冷清，但大家不禁都要问：「为何房价下修幅度这么慢？」我们可以从以下几点抽丝剥茧找出房价下修缓慢的原因：建商让了多少利？早期建商推案的毛利约在售价30%上下，台北市的建案甚至可达40％，依目前的房价下修程度来判断，这一波的房市不振，建商被迫让利约10%，毛利下修到20%左右，一般而言，一个建案的管销成本大概占了15%，因此建商让利通常不会超过15%，以免让自己亏损。再从代销部份来探讨，以前代销通常会拿建商给的底价加上15%的空间开价，这个15%的空间也是客户在和代销的销售人员谈判的议价空间，当最后的成交价在底价之上时，这个差价就是代销和建商的额外利润，并由代销和建商依约定的比例分配。现在房市不好，代销为了怕开价过高吓跑客户，也为了让客户对个案的降价有感，可能就会以建商给的底价加上5%来开价，再打上销售不二价的口号，把原本约15%的议价和超价空间直接让利给消费者，所以这时候消费者就会发现建案降价了20％，也就是建商让利10%及代销让利10％的总和。房价下修的底部在那里？市况好时，建商利润抓得高，房价自然推得高，代销的议价空间和赚超价的空间也大。现在景气下修，建商与代销同步让利，调降幅度约可达到过去的8折 (如上，视建案操作不尽相同）。除非建商取得土地的时间较早，成本较低，那又另当别论，否则个案的降价空间有限，顶多打个七折已算到底了（建商的底价让利了20％、代销让利了10％）。难道，等不到建商倒闭，破盘杀出？虽然眼下市场降温，也看到一些建商苦撑经营，尽管利润已经是入不敷出，明明命在旦夕，但却仍是硬撑着不肯大幅降价出售。即便如此，消费者也不要期望他们会把房子低价卖出。为什么呢？其实是因为「建商宁可寻找其他建商或者房地产炒手，进行资产处置，也不会便宜卖给一般购屋者」。首先，资产处置变现的途径很多，速度也更快，可以快速缓解他的财务问题。其次，这种方式赔多少钱，他的总风险是可以控制和预估的。反之，一旦打折促销，能卖出多少，他并无法预知，毕竟卖房子不像卖日用品，愈降价客户愈不敢下手购买，更何况，降价时他将难以面对早期的购屋客户。

因此，只要有资产处置的途径，建商绝不会低价出售，因为建商可以选择不盖，把请好的建照加土地直接盘给能卖出较高价的品牌建商。 这也是我们看到越来越多的建商选择直接卖掉项目，看到越来越多的行业兼并的主要原因，所以期待新案持续降价是难上加难！除此之外，许多建商在过去几年土地房价飙涨时库存了许多土地，目前因地价没有大幅崩盘，光土地套利即可获得不少获利，所以口袋深的建商更有能力撑住房价；有人会问，总有些财力较弱的建商吧？的确，这些建商没有雄厚的资本囤地，所以得在房地产景气好的时候出高价抢地，但因为近几年的房市下滑，使得售价不敷成本而遭到套牢，因而衍生倒闭或偷工减料的下场。这也将是房市在这几年将逐渐出现的常态，购屋的消费者不可不慎。所以，近期要等房价大幅下修，甚至腰斩，「虽有可能，但是消费者可能得留意工程品质或买到无法交屋的烂尾楼，那可就得不偿失了。」怎么开价、议价？因为不同的建商（屋主）、代销（房仲）都有不同的成本结构和定价策略，所以要想从他们的开价中找出合理的买价是有困难的，像有的建商在房市最旺的时候买进土地，此时的土地取得成本最高，在市场上他的让价空间会最少；卖屋的屋主中有各式不同时期进场的投资客、不同状况的屋主（缺钱和不缺钱），他们愿意让价的空间各自不同；像我就碰过不肯认赔的投资客，明明投资错误却又心有不甘，以高价委托仲介出售，挂了好几年无人问津还是不改心志。所以该怎么做呢？首先一定要把买房当成一件大事，付出时间去研究和了解当地的行情，清楚了行情之后再依据「当地行情」的八~九折出价，再伺机成交。切忌没有根据的乱杀价，因为这样的做法会让人家觉得你是没有诚意的搅局者，形同自我阻绝了成交的机会，纵然你真的想买、有意购买，大概也不会有卖家有兴趣和你交易，结果反而因小失大。现在虽然未必是房价的谷底，但却有可能是以最低价买到好房的最佳时机，巴菲特和索罗期都曾经说过；当大家都在迟疑的时候，往往才是最佳的进场时机。关于胡伟良

胡伟良毕业于台大土木系，毕业后通过国家高考取得技师执照，做过公务员，不到两年离职，转入民间部门工作，先后从事建材、营造业务，之后再跨足房地产领域。

任职期间，基于工作上的需要继续进修，并先后取得营建管理、商学、法学等三个博士学位。从商期间共经历三次危机，资产三次归零，均重新再起。目前从事房地产生态系的建构。