未来10年少子化导致房价崩盘？ 胡伟良斥：无稽之谈
▲少子化将导致房巿需求减少，房价因而大跌？对此，品嘉建设创办人胡伟良认为是「无稽之谈」。（图／记者李毓康摄） 文／品嘉建设创办人胡伟良
最近房地产最热门的话题之一「少子化将导致房屋巿场需求减少，房价因而大跌？」品嘉建设暨台湾商务平台创办人胡伟良指出「这种看法很表面，从各项数据深入研究会发现，少子化不只对房屋交易量没影响，甚至未来10年在新屋的需求量将会远远大于盖房子的速度，造成新房子供不应求的现象。」
国内少子化问题加剧，有越来越多人以「人口红利」这个非典型经济数据来分析、预测未来房市走向，根据国家发展委员会2016年「中华民国人口推计(105 至 150年)」报告推估台湾将在2024年人口总量达到高峰的2374万人后，开始转为负成长，加上市中心高房价促使人口不断外移，近来引发都会区房价可能崩盘的讨论。针对此种说法，胡伟良指出，这种说法乍听之下颇有道理，可是当中有一些观念上的谬误。
影响房市的因素其实是相当复杂，无法用单一因素来推测市场，以人口增长趋势来预测房市走向，其理论的基础在于「供给」与「需求」，其理论认为当人口越来越少的时候，需求下降，既然需求下降，那价格铁定不好；但是人口减少将导致需求减少的假设其实是有问题的。因为台湾早期兴建的老房子，（设计、施工）品质都不好，其堪用年限其实都不长，屋龄5、60年大都到了使用极限，更不要谈宜居性了，这和欧美、日本老房子的「老而弥坚」是无法相提并论的。若从供给面来看，就会发现其实供给量的减少是远大于需求量的减少。为了印证以上说法，胡伟良提出三大数据。
根据内政部民国106年6月底前统计，全台40年以上的屋龄约179万户，再10年这些房子就50年了，保守估计至少有七成以上不宜居住，为什么呢？因为屋龄久了都会出现龟裂漏水，再者假设当初买房者介于25-35岁，至今约65-75岁就会面临爬不动楼梯的问题，因此保守估计至少产生70%约125万户的旧屋换新屋需求。胡伟良认为，「比起少子化，高龄化社会的人们不但要住房，需求还比年轻人更麻烦，没办法住在爬楼梯的房子，房东不愿意租房给老年人，这些因素都会使得老人必须另购新屋居住。」
10年约增加40万户首购族增量购屋需求胡伟良进一步分析，若再加上年轻首购族每年约10万户，10年就100万户的需求，考量近年新屋的房屋移转比例渐增（近年来已逾40％），以4成选择新屋计算，约有40万的新屋需求。再根据内政部人口结构的变化分析统计资料显示，近10年人口成长数到今年９月为止，增加59万多人，但家庭户数却暴增 112万户多。台湾人口成长率逐年下滑，但是台湾的家户数却持续上扬，主要原因是家庭人口数的减少，从2007年台湾每户3.06人，到了今年滑到每户2.7人，北高及新北市三都更仅有2.5人。而家庭户数的成长也意味着房屋的潜在需求，显示少子化的问题会直接影响到每户人口数，但对于房子需求数量的影响却造成不减反增。老屋换屋群及首购族的新增购房需求二者相加后10年后全台约有165万户的刚性增量需求。
再看供给量：全台10年间新屋建量100万户 远低于需求量胡伟良指出，现在台湾每年的房屋兴建量不到10万户，大台北地区更有大幅缩水的趋势，因为都会区的可建土地愈来愈少，加上老屋改建或都更不易，因而新屋的供给愈来愈有限。若未来10年间盖100万户新屋（最大上限），纵然加上这几年滥建造成的余屋存量（估计达5万户），供给增加的总量约105万户增加，仍然追不上165万户的需求增量，供给量和需求量呈现１.05:1.65的悬殊比例，胡伟良指出「数据会说话，未来10年新屋会呈显供不应求的现象，房子老化的速度，远远快过少子化人口减少的速度。所以说少子化怎么会冲击到新屋的房价呢？」老房、新房房价分道扬镳，差异日大从总量来看，房屋的需求还是比有效供给来的大，若再将房屋市场上的老屋及新成屋（以1999年921之后兴建）做切割，那么这两块的市场供需差异就更大了，921之后兴建的成屋更会突显供不应求的状况。胡伟良总结指出，「台湾虽然面临少子化问题，短期看似市场需求低于供给，综观中长期面临高龄化时代、老屋破旧不宜居住、房地产保值最佳特性三大要素，对于新房子的需求量，只会易涨难跌，此时也将呈现老房、新房房价分道扬镳的情景，新房房价将难憾动，更别说是崩盘了。倒是老房房价将日益下跌。▼品嘉建设创办人胡伟良。（图／品嘉建设提供）品嘉建设创办人胡伟良
毕业于台大土木系。先后取得营建管理、商学、法学三博士学位。现任台湾商务平台创办人、台湾天使投资人协会理事长、品嘉建设创办人、品嘉企管顾问有限公司首席顾问师、天使创新投资股份有限公司创办人、以及台北市／新北市老屋改建发展协会理事长。