实价登录2.0只是保障购屋基本权益而已
实价登录自2018年8月1日实施，八年来始终无法彰显政策效果而屡遭诟病，其中30个门牌区间价，以及一般交易物件在所有权移转后30日内，预售屋在代销契约终止后30日内登录，就时间性与房价变动而言，与一般民众预期落差甚大，导致内政部原推出的「实价登录2.0」修正版未通过立法之后，反被形容为「实价登录0.5」。
因此，在12月10日行政院会通过内政部重行函送「平均地权条例」、「地政士法」及「不动产经纪业管理条例」修正草案之后，苏贞昌院长即一再强调，本次修法将透过「揭露完整门牌或地号」、「预售屋全面纳管并即时申报」、「增加主管机关查核权」及「屡不改正加重处罚」等方式，提供更透明、即时、正确的不动产交易资讯，以避免不动产价格不当哄抬及消费纠纷重复上演。
实价登录修法四大重点
以下系根据12月10日行政院公布之修法资讯汇整为以下四点，以供参考。
1.将主管机关查核权提升到法律位阶，除由各地方政府持续办理例行性查核外，未来内政部对于价格疑有不实的个案，将可直接向相关机关或金融机构进一步查阅有关文件，以确保交易资讯真实正确。
2.由于现行门牌地号以30号区间揭露外界认为不够透明。考量门牌、地号及价格是不动产的标示资料，与个人隐私无关，所以这次修法比照英、美等不动产交易资讯透明度高的国家，将成交个案的门牌或地号完整显示，以促进交易资讯更加完整透明，避免交易当事人错误判断，促进不动产交易更具公平及效率。至于申报登录案件内的个人资料，仍将依法加以保护，绝对不会对外泄漏。
3.将申报时机提前到签订预售屋买卖契约书后三十日内即需逐案申报，且将自行销售预售屋者全面纳管，可使预售屋交易资讯更为透明并缩短资讯揭露时间。
4.为遏止实务上有申报登录义务人屡不改正，刻意隐匿资讯进行炒作哄抬情事，修法对于未申报或价格不实经三次处罚仍未改正者，将加重处15万元至75万元罚锾；且就包含多户栋建物交易之案件，将以1户(栋)1罚为原则。
实价登录修法相关重要条文
至于行政院公布之草案修正要点如下：
一、「平均地权条例」修正部分：
(一)为促进申报登录资讯更为透明、正确，修正将成交案件之门牌或地号完整揭露，并溯及已揭露案件，另增订地方主管机关查核权及查核范围相关规定。(修正条文第47条)
(二)增订自行销售预售屋者，应于销售前以书面报请所在地 之地方主管机关备查，并应于签订买卖契约书之日起30日内申报登录资讯。(修正条文第47条之3)
(三)为遏止申报登录义务人刻意利用资讯缺乏或不实炒作哄抬情事，修正罚则对于屡不改正者加重罚锾额度；另增订违反自行销售预售屋申报登录规定、规避、妨碍或拒绝查核及违反自行销售预售屋前应报备查规定之罚则。(修正条文第81条之2)
二、「地政士法」修正部分：删除地政士于买卖受托案件之申报登录义务及其违反义务之处罚规定。(修正条文第26条之1、第51条之1)
三、「不动产经纪业管理条例」修正部分：
(一)删除不动产经纪业对于仲介成交买卖案件之申报登录义务；代销经纪业预售屋案件申报登录期间修正为签订买卖契约书之日起30日内办理，并增订委托代销契约相关书件应报请备查；另成交案件之门牌或地号完整揭露，并溯及已揭露案件；及增订地方主管机关查核权及查核范围相关规定。(修正条文第24条之1)
(二)依申报登录义务人违法情节对于申报登录制度影响程度修正罚则，区分罚锾额度及处罚方式，以符比例原则；增订规避、妨碍或拒绝查核及违反委托代销契约相关书件应报备查规定之罚则。(修正条文第29条)
其实，实价登录无法真正揭露一般所预期的真实价格，尚有公设比、停车位、建物结构RC或SRC，以及装潢设备等重要因素，有关这些议题，应在这次「实价登录2.0」修法之后接续讨论改进！
由以上之分析可知，红单炒房已延烧多时，主管机关之所以反应慢半拍，实与预售建案资讯不透明息息相关，因此，主管机关务必要继这次遏抑投机炒房措施之后，尽速完成「实价登录2.0」之立法程序；惟消费者购屋之前，除应仔细观察打炒房效果之外，更应格外留意实价登录所揭露之房价资讯，俾确实保障购屋权益！
兹再将2018年5月3日内政部所公布行政院会通过「实价登录地政三法」之实价揭露内容节录如附表，以供参考。
2018年5月3日内政部地政司实价登录专区所公布『行政院会通过「实价登录地政三法」 内政部：不动产交易资讯将更即时、透明、正确』资讯内容：
内政部指出，目前买卖案件实价登录是在办竣买卖移转登记后30日内办理，预售屋则由代销业者于委托代销契约届满或终止后30日内将代销建案整批申报，为了促进资讯更为即时，这次修法将买卖案件提前至申请买卖移转登记时并同办理，揭露时间将可缩短30日；预售屋则提前到签订预售屋买卖契约书后30日内逐案申报，可大幅缩短揭露时间。
对于近日媒体报导揭露详细门牌或地号对于个人资料保护的疑虑部分，内政部表示，个人资料是指自然人的姓名、出生年月日、身分证统一编号等得以直接或间接方式识别该个人的资料，而门牌、地号、价格等是不动产的标示资料，不属于个人资料范围。自104年2月2日起，原本任何人都可申请揭示所有权人的完整姓名及住址的不动产登记第2类誊本，已经修正隐匿个人资料，故实价登录资料如揭露详细门牌或地号，已经无从透过誊本间接识别个人资料。所以本次修法比照英、美等不动产交易资讯透明度高的国家，将成交个案的门牌或地号完整显示，以促进交易资讯更加完整透明，避免交易当事人错误判断，促进不动产交易更具公平及效率。至于实价登录案件内的个人资料，仍将依法加以保护，不会对外泄漏。
本文作者:庄孟翰
(本文摘自《理财周刊1060期》)
《理财周刊 1060期》