理财周刊／工商业区违规使用何时了
文／庄孟翰
庄孟翰淡江大学产业经济系副教授 德明财经科技大学客座教授 中华民国不动产交易安全策进会第二、三届理事长
Q：最近北市府查获大直「大弯北段」商业区、娱乐区违规作住宅使用高达一六七五件，都发局拟自十二月起陆续裁罚。其实，大直明水路、敬业一路一带「大弯北段」建物违规使用由来已久，主要是将原本商业用地规划设计当住宅使用，而其最根本原因还是在于当地住宅产品的市场特性，价高而又好卖。虽然都发局将根据使用面积进行开罚，预估每户金额将落在六至三十万元。北市府进一步表示，住户若是年底前没有改善，将会持续开罚，即使是以最低罚款金额六万元计算，开罚总金额也将近亿元，成为北市有史以来最大规模罚款。
然而，针对商业、住宅用途的税率原本就不一样，这次一次爆发如此大规模的违规事件，恐怕还不是单一事件，可能还潜藏更多未爆弹，而民众当初购屋时是否也有可能落入原商业用地打着住宅用途名义的迷思？请教庄教授的看法。
A：针对此次北市府首次以税籍资料交叉比对，大举彻查明水路与敬业一路一带「大弯北段」商业宅，共查获一千六百七十五户违规使用，而根据「都市计划法」七十九条，违反都市计划使用分区之使用人，可处六万元以上三十万元以下罚锾，并勒令拆除、改建、停止使用或恢复原状；不拆除、改建、停止使用或恢复原状者，得按次处罚，并停止供水、供电、封闭、强制拆除。
此一议题如就法令层次观点，几乎没有任何转圜空间，惟若就北市府历次对类似案例处理情况，最后还是可能以轻罚结案，当然这种敷衍了事的乡愿作法也非北市府专利，这也难怪全国各地违章建筑与土地违规使用愈来愈严重。
就地合法 于法无据
根据都市发展局所发布的新闻内容，市府为能有效处理并改善大弯北段商业区、娱乐区作住宅违规使用情形，已确立主要政策目标以兼顾公平正义、法律尊严、价值主张及社会成本之共识，将由都发局研拟「台北市中山区大弯北段商业区、娱乐区作住宅使用违反都市计划法第七十九条第一项裁处作业原则」，据以执行裁罚作业。
其次，有关旧案部分，都发局已陆续寄出行政指导函劝导建物所有权人依规定用途改善，并向税捐处申请变更适用税率；倘仍未改善者，将依都市计划法裁罚，但建物实际已改作商业使用者，得出示向国税局申请之营业登记作为非住宅使用认定依据。
至于裁罚案件之先后顺序，将以：一、以104年以后领得使用执照案件；二、103年以前领得使用执照并持有三户以上者；三、103年以前使用执照领得时间之先后作为裁罚顺序。由以上都发局所拟定的处理方案，可谓面面俱到，相信只要严格执行，政策效果立可彰显。
北市府这次针对使用面积开罚，而过去本就有不少将商业或工业用地规划设计当作住宅使用案例，但因难以认定居住事实而作罢。然而，北市府这次依据税籍资料裁罚，可谓证据确凿，惟最后是否也是雷声大雨点小，睁一只眼闭一只眼草草结案，就要看市府官员是否有决心铲除违规使用的陋习。
土地使用分区 应充分揭露
事实上，当地商业及住宅用地交错，包含办公大楼例如大直ＯＯ建设公司CBD台北时代广场Ａ级商办及美丽华摩天大楼等，只要稍加留意，就可一目了然。虽然购屋者都会以不了解土地使用分区为由提出辩解，惟若就当初购屋时附近五星级饭店、商办大楼林立，加以建案外观设计、公设规划与样品屋布置摆设等，应该很容易分辨所欲购买标的物所在位置的土地使用分区，因此，除非销售人员没有善尽告知义务，或契约内容没有载明，否则购屋者很难以「一无所知」一语带过。
如今，最大的难题应是如何为过去的行政怠惰自我解套，另外，如何严格执行完工交屋后的建物管理，俾免类似案例层出不穷，亦是今后刻不容缓之一大要务。
冰冻三尺非一日之寒，「用地并非按使用分区规划使用」这个问题由来已久，现在处理实在很难善后，更何况今后必然还有很多尚未曝光的个案，尽管这次可以缴交罚款了事，根本问题还是没有解决。
然而，经由此一事件之后，民众购屋前是否应该先了解房屋所在位置究竟是「住宅区」、「商业区」还是「工业区」，尤其务必要弄清楚基地的「使用分区」，才不会因为贪小便宜，反而衍生日后不必要的纷争。
景气好坏与产品规划息息相关
其实，从建案初期的产品规划，演变到其后的买卖交易，其间最大的影响因素便是景气，当景气好时，无论是大坪数的商办或是住宅皆很好出脱，但当景气转弱，建商则会将总价及坪数缩小以加速去化，也才会导致这类违规事件重复上演。
其次，有些经纪人认为讲得太清楚反而阻碍销售速度，而总是交代不清，含糊带过所致。另外，最后把关的政府单位又只管发照，不管后续管理，因循苟且得过且过，才会累积这么大的数量，现阶段即使想尽快补破网，显然不如想像中容易。
众所皆知，美国房仲交易堪称全世界资讯最透明完备的一种制度，类似互联网资讯流通中心的MLS(Multiple Listing Service)，通常都会将坐落位置、周遭环境、实体屋况照片、坪数、历年交易价格、产权移转次数、房产税缴纳金额、贷款成数、利率等，全部清楚揭露，以期达到公平交易目的，兼以遏止交易纠纷，颇具参考价值。此外，囿于土地使用分区的种种限制，购屋时也得相对考虑到「二手市场」的流通性，例如将来要如何换屋等问题。
另外，以往有些住商混合大楼常因出入份子较复杂，一楼有招牌，各楼层办公、住家共用公共空间，快递送货进进出出，而影响居家安宁与生活品质，这也是住商混合大楼常遭诟病之一大缘由。因此，不论是新购或换屋，都应事先分辨清楚「土地使用分区」为宜。
前车之鉴 乡愿与选票 考验政治现实
综合以上事件始末，如再回头检视当年台北市长黄大洲，曾因辟建大安森林公园与拆除中华商场八栋老旧建物这两个事件，导致选票大量流失，连任台北市长失利，在此之前没有一位市长愿意处理这种吃力不讨好的事。如今，市长选举即将届临，北市府是否有决心贯彻到底，大家不妨拭目以待！