新闻分析－创造三赢 亟需政策全力支持

地上权土地的开发方向，除金融保险业多采长期持有，开发为收益型不动产或商用不动产，没有无法取得分户贷款的问题外，其余开发为地上权住宅者，都会面临融资困难的问题，而且情况有恶化的趋势，亟待政府协助解决。

由于地上权住宅价格普遍较区域行情低三至四成，因此被学者专家视为除社会住宅之外，可解决年轻人居住问题的新兴管道之一，也可满足不想被高地价绑架，及无须买房让子孙继承、只要解决长期居住需求的民众；但在政策未大力宣示支持，银行也无意承作下，等于断了这条路，让政策美意荡然无存。

从某个角度来看，地上权住宅应可被视为广义的社会住宅，对长期持有自住客，是另一条可满足居住需求的管道。不过在政策配套上，需要政府拿出肩膀和魄力来解决，关键问题在分户贷款。

过去法界和地政专家认为，地上权土地使用权的法律性质是债权而非物权，因此地政机关无法登记，金融机关也难以办理贷款；不过法务部2014年召开会议讨论后，认为以地上权区分所有建物使用权可移转、具可让与性，应可作为「权利质权」标的，才得以办理贷款，但比起一般房贷，申贷成数较低但利率更高。

也因此，要彻底解决地上权宅的难题，政府必须有宏观、积极的作为。首先，政府可比照支持风电、绿能产业的模式，做出政策指引，鼓励公股银行带头支持地上权住宅贷款。其次，政府可比照青年购屋贷款，提供购买地上权住宅的年轻人利率补贴，此举也符合公平正义，因为购买地上权住宅者可能购屋能力较为不足，有赖政策支持。第三，银行若承作地上权分户贷款，应排除在银行法第72条之2的30％法定上限之外，提高其承作意愿。

总结来说，政府应把地上权住宅视为实现居住正义的途径之一，并完善配套措施给予实质支持。若能有效解决，就有机会达成活化国有土地充实国库、减轻民众购屋负担、企业获得合理利润的三赢局面。