高房价的不同思考－－房价是价格机制 可驱使资源流动
小君自从「都会地区房价过高」成为十大民怨之一，房价的议题一直是热门的话题，尽管最近房市低迷，但都会区房价的价格却不见得有多少的修正，开价依旧是令人高不可攀，造成高房价的原因很多，我们也无意去探究高房价的合理性。但是从另一个角度来看，都会地区的高房价，也许并非坏事。
许多居住在台北，并拥有房子的人，并不是个个都很有钱，有不少是因为祖辈，父辈的时候就住在台北，并拥有自己房子，然而传到这一辈，其实自身的工作条件与工作薪资已经无法应付台北市的高物价，然而因为自家的房子在台北，到外地工作需要另外支出房租，因此往往自限于在台北找工作，这些市民虽然表面上拥有千万房产，实际上的生活品质却很低落。台北市是首善之都，资源集中之地，生活机能相较于其他县市好上很多，自然会吸引很多外县市的居民迁入。但一个都市人口过于集中，一来对于全国的资源分配不利，加剧城乡发展的落差，二来也会使都会区的生活品质下降，在都会区，假日不管到哪都是人挤人。因此对于都会区，适度的人口外流会是好事，对于已经居住在台北的居民，卖掉他所拥有的房子，到外县市定居并买新房子，同时在当地工作。因台北市的高房价，卖掉后所获得的资金，到外县市可以买到品质与地点都不错的房子，还会有不少的剩余资金可以做其他的消费或投资，同时当地的物价水平较低，这些都会使他的生活品质有所提高，同时也为其他县市带来新的消费力与经济活动。因此适度的高房价对于都会区的人口调整会有所帮助。但前提仍需政府协助创造其他县市的工作机会与投资，增加人口外移的诱因。鼓励人口离开台北市到其他县市发展，对于区域发展的平衡有所帮助，因为这些外移人口可以带着其资金与工作能力到其他县市消费与从事经济活动。然而台湾人的生活习惯却很容易被房子所绑住，房子在哪，工作与生活就在哪，因此明明在台北领着2万多的薪水，生活过得很辛苦，却只因为房子在台北，就坐困愁城，政府如能鼓励人民改变想法与习惯，并推出配套措施，将会对高房价的问题有所帮助
1.「鼓励都会区居民到外县市发展」来取代「让民众买得起都会区房子」的政策方向
鼓励民众到外县市发展，同时配套加强投资其他县市的交通建设，增加工作机会，与改善生活环境与公共设施，外县市有更好的工作机会与生活环境，搬进都会区的诱因下降，都会区的高房价自然不会是问题， 一来空屋率会提高，高的空屋率会增加买方选择的机会，对房价的议价空间就会变大。二来待卖房子的数量增加，卖方供给增加，房价自然会有下跌的动力。三来想搬进都会区的人变少了，房价高不高对他们就没有太大的意义。
在都会区的房子，若持有在拮据的人手上，如果他没打算搬到其他县市的话，他不敢卖，因为卖了以后买不起其他房子来住；若持有在富裕的人的手上，他不想卖，因为他不缺钱，而且房地产还会继续涨，宁愿让房子荒废也不卖，因为持有不动产的获利很高。因此都会区的房子一直都是卖方市场，许多精华区的土地，被养着不开发，价格也居高不下。供给要提高，价格才有机会降低，因此政府若能对房地产的所有权设定期限，比方不动产的所有权只有50年，50年内无交易易手则收归国有，交易易手则重新计算所有权年限。则多少可以促进不动产释出到市场上。
同时也可以提高持有闲置不动产的持有成本，若精华区的不动产无任何开发，任其荒废，应该课以高额的荒地税或是由政府代为公开招标供人承租开发使用，避免养地的情况发生，让不动产的供给提高。
4.居住的需求并不一定要用买的
拥有属于自己的空间或安身立命的地方是许多人的梦想，台湾自有住宅率高达八成以上，可见「拥有」自己的空间，对台湾人而言是多重要的一件事，每当年轻人考虑要结婚的时候，对方的父母总是会问：「你有没有房子？ 」。 不然就是结婚后对方的父母会问: 「你们什么时候要买房子」。
其实居住的需求不一定要用买的，租赁也是一个可行的方式，拥有自己专属的家，虽然会给人一个安身立命的安全感与实在感，但是也会有不少坏处。
第一： 台湾的房价相对于所得是相当的昂贵，一般人买房子，因为预算有限，购屋民众往往取舍于品质与地点，不是买地段稍好的但屋况不好的房子，就是买屋况好但地点偏远的房子。 屋况差的房子，后续的装修，维护与维修的成本高，若是地点差的房子，则得付出生活不便与交通成本的代价，几十年下来，也是一笔极其庞大的费用，这些都是购屋居住的成本。
其二：买了房子后，生活与工作往往被受限于房子附近，因为到外地工作得另外租房子， 而原本旧屋的管理也成为一个问题，更别说重新买房子跟卖房子了，这些成本都会让买了房子的人的工作选择与生活条件受限。
其三：拥有房子之后，也一并拥有房子相关的问题，像是公设的维护，漏水问题，水电维修，装潢，恶邻居，西晒…等等，当你拥有的房子，也一并拥有这些问题，尤其现代人的工作型态常常是「朝五晚九」，花钱可解决还算事小，最麻烦的是根本没时间也没办法解决这些问题，长期下来也只能忍受不好的生活品质与环境。
其四：大量的买屋需求，也会推高房价，因为买房子几乎成为台湾人成家的一个必备的过程，许多人不管生活多拮据，省吃俭用也想买一个房子，而将所有财产都押在房子上，也似乎都觉得理所当然。这样持续不断的购屋需求，也会直接推高房价。
其实买房子并不一定是满足居住需求的最好方法，居住需求的满足可以用租赁来满足的，虽然租赁房子无法取代对「拥有」房子的心理感受，同时租赁的房子也会有许多的缺点，像是无法随心所欲的依自己的喜好做装修，也可能会遇到恶房东或租赁的纠纷，但透过租赁的来满足居住的需求，也不失是一个可考量的选项。
租赁房子通常会有以下的一些优点：
第一：以租赁来满足须居住需求有助于人口流动
因为将不受限于自己的房屋所在地，对于工作会有更大的选择弹性，同时如果原本居住的环境不理想，也可以轻易的换到一个比较好的地方。长期以往，无形中就增加了对工作与生活环境的议价力。
其二：购屋的资金可以用在更有效益的地方
购屋的头期款是一笔很大的开销，以一间30坪的三房物件，若总价1000万，头期款就将近200~300万，同时每个月应缴的利息与本金，也往往比同样物件的租金高出甚多。这笔头期款除了可以用来买房子外，也可以用作基金或股票投资来获取更大的报酬，也可以用来投资于小孩的教育，让小孩以后有更好的竞争条件，或是用来提升家庭的生活品质，让家人过更好的生活。这些其他用途都是你买房子的机会成本，花费大笔头期款及每个月高额的房贷还款，苦熬30年后换得一间会漏水的旧房子，如果仔细去精算得失，买房子不一定就划算。
其三：用租的居住品质会比买的更好
相同支出下，通常用租的居住品质会比较好，在好地段租屋每月的支出若用来买房，可能只能选地段与条件都比较差的物件，因为在替代效果下，若两者的支出负担相近时，人会转而购买房屋。另外，采用租赁的方式，不动产相关的维护费用与活动是由房东来负责，同时当房子屋况变差或生活环境条件改变了，租客可以轻易的换地方或是请房东整新。
人一生中，家庭成员的数量会随着时间改变，从一个人住，到结婚两个人住，到有小孩后3~4个人住，到小孩长大出外工作，家里剩夫妻两个人住。不同时期的居住空间需求都不一样，若用买房子的方式，不是要一直换屋，就是大多数的时间，房子的空间都不符合需求。但若用租赁的方式，则在换屋上就比较有弹性。
因此整体上，租赁的居住品质会比买的好。
其四：原本用于购屋的资金释出，有助于经济发展
买房子需要的资金相当庞大，但其只能满足住的需求，事实上对经济的效益是很有限的，因为房子本身并不会产出太多的工作机会，产品或服务。同样的资金可用在买房子来满足住的需求，但同样的资金也可以用到聘雇员工或机械设备，创造出更多的产品与服务，也创造更多就业机会。虽然营建业本身被说是经济成长的火车头，但事实上大多数的产业的发展是营建业所无法带动，同时工地现场多的是外籍劳工，本地劳工的薪资水平也过低，相较于营建业动辄40%~50%的毛利，每年赚一个资本额的情况，相对于其他产业，此部门获得的社会资源实在过多。 如果将购屋的头期款释出到社会上的其他部门，可以产生的效益将会更大。全台湾的空屋率达到19.4%，因此台湾缺的不是房子，缺的是住得起这些房子的人，与其大家不断存钱，并竞逐去推高房价，不如把这些钱撤出房地产，拿去投资其他经济活动，让所有台湾工作者都有更好的工作薪资水平。
高房价问题应该要有不同的思考，转个弯，也许问题没有想的那么困难。
●作者小君，硕毕，任职于竹科园区。本文言论不代表本报立场。ET论坛欢迎更多参与，投稿请寄editor@ettoday.net