囤房税 要避免因税而碎
中华民国不动产开发公会全联会秘书长于俊明（不动产开发公会全联会提供）
「囤房税」目前建构在《房屋税条例》中，对于非自住的住家用房屋，由各地方政府依所有权人持有房屋户数订定1.5％至3.6％的差别税率。
对于该不该课征或加重囤房税，常仁智互见。主张者，认为以加重持有多户者的租税负担，可以迫使其房屋释出，让房价下降。反对者，认为对未实现利益课征重税，恐成税灾。
笔者基于下列观点，对于囤房税议题认为须做多层面检视：第一，囤房税用「户数」而非「价值」订定差别税率，并不符合财产税应按「应有收益」课征法理，将违反量能课税精神，也会让偏乡地区、小坪数房屋产生相对剥夺感。且持有之该户房屋若不具市场性，仍以此作为增加税率理由，亦缺合理性。
按财产税法律性质，就该财产「应有收益」课征，并非以「财产本体」作为课税对象，避免形成「没收」效果，影响人民财产权保障。所以囤房税课征基础，应为「价值」，绝非以「户数」多寡，评量所采税率为何，如同地价税是以「申报地价总额」作为税基适用各个累进税率，而非以土地笔数认定，此乃财产税的基本法理。
又，量能课税原则要求纳税义务人的税捐负担，应按照纳税义务人可给付税捐能力，加以衡量。量能指标包括所得、财产及消费。就财产言，系把握纳税义务人可能的应有收益作为课税对象，以免过度侵害人民财产权。如单以「户数」作为住家用房屋税率唯一考量因素，似亦不符量能课税原则。囤房税用「户数」而不论「取得原因」订定差别税率，对于非出于购买、并无囤房动机者，容易造成伤及无辜。
第二，按法律之制定，均有其立法目的。囤房税如以「加重持有负担方式，使囤积房屋者释出房屋，以降低房价」作为立法目的，笔者认为，即使课征，其锁定对象亦应精准，避免乖离立法目的造成滥杀。如因继承、遗赠、都更危老或其他合建分回、债权人承受担保品、起造人生产、共有物分割、夫妻剩余财产差额分配等情形，只因为「户数」因而增加，就毫无例外的课征囤房税惩罚，并不合理。以继承为例，房屋所有人甲去世后遗有某间房屋，由继承人乙、丙、丁以各1/3方式共同继承。此际，在目前稽征实务上，乙、丙、丁名下持有房屋就被认定各增一户，就有提高房屋税率可能。此「未具囤房动机」、「持分价值或微，且非单独拥有」情形，竟在税法评价上，成为囤房税相绳对象，其合理性安在？自不言可喻。
第三，慎防转嫁效应。在经济学上，除非是需求弹性无限大或供给弹性等于零，否则租税或多或少都会形成转嫁。至于转嫁多寡，就要看供给、需求弹性相对的大小。房价愈高地区，一般来说，房租也高；此际，供给（房东端）弹性大于需求（房客端）弹性，做为持有成本的租税负担，也就愈容易转嫁。而高房价地区，较容易产生租屋课题，藉囤房税加重持有成本的结果，反而易让承租人成为最后的「租税归宿」者！
第四，财产税的负担，在学理上应要有最高额限制（由于财产税是对于财产的应有收益课税，当财产有实际收益时，仍应课征所得税，因此财产整体税捐负担，应有其最高额限制，德国联邦宪法法院即提出「半数原则」作为其界限），但是我国没有此限制。在地方调税基、中央如果再以囤房理由巨幅调高税率，一路踩油门式的大涨房屋税下，对于居住及营生的安定性影响太大，宜予谨慎！举一例说明：房屋坐落地点：台北市大同区南京西路，45坪（含公设）之10楼房屋，该户房屋税课税基础：
RC造：房屋构造单价x路段率=40,165元/坪x290％=116,479元/坪
SRC造：房屋构造单价x路段率=46,612元/坪x290％=135,174元/坪
课征囤房税时（现制1.5％、3.6％时；甚或部分学者建议10％时），每年所缴的房屋税：RC造：116,479元/坪x45坪x1.5％=78,623元/户
116,479元/坪x45坪x3.6％=188,696元/户
116,479元/坪x45坪x10％=524,156元/户
SRC造：135,174元/坪x45坪x1.5％=91,242元/户
13,5174元/坪x45坪x3.6％=218,981元/户
13,5174元/坪x45坪x10％=608,283元/户
从上例可以看出：用愈好的构造，却要缴更重的房屋税，岂不跟鼓励劳资投入、提升居住品质刚好背道而驰？
新屋课重税 不利都更危老
房屋税的课征基础，不是只有「构造单价」，还要「乘」上路段率，形成乘数效果。而调整「构造单价」与「路段率」都属于地方政府权限，当「构造单价x路段率」调高时，「税率」再予倍数级相乘，这样的房屋税就容易形成绞杀结果。若《房屋税条例》以囤房之名，统一将税率大幅拉高，无异窄化地方政府调整税基空间，此与房屋税属于地方税的精神不符，也侵犯地方自治权限。
依《房屋税条例》规定，房屋税的课征基础由地方政府每3年重行评定一次。因现制并未对纳税义务人订有负担总额上限规定，当「构造单价x路段率x税率」3项因数连乘所缴纳的房屋税已超过收益半数时，即已濒临「没收财产」红线，有违宪法保障人民财产权之嫌！
当如此高昂的房屋税捐负担，只就新建房屋时（目前实务大致如此），等于告诉民众不要换屋或参与重建，对于都更危老政策推动将构成莫大阻碍。
第五，特别是起造人，投入劳力资本生产新屋之供应者，该新屋是生产、制造出来的待售商品，竟列为等同投资客购屋囤积居奇之囤房税课征对象，实欠缺合理性，首先起造人兴建房屋，可以增加房屋供给，并增进经济效能与就业机会，不应与投资客在租税上受同样的重税惩罚。
其次起造人兴建房屋，属于供给者提供商品存货，并非囤房。就租税理论言，租税课征态样包括「收入」、「所有」、及「支出」，其中「所有」情形，以不动产之「房屋」、及动产之「汽车」，最属典型。就「汽车生产」言，立法者之法律评价，对于「供给者」之待售汽车，因属商品存货性质，并未课征「使用牌照税」。
至于起造人生产之待售房屋，与制造者生产之汽车，同属商品存货性质，却须课征「房屋税」，已属不宜。倘退一步言，若仍须课税，也不应被课征目前法定最高3.6％「囤房税率」。
限期卖不掉 不代表在囤房
另、限期卖不掉不代表在囤房；起造人兴建房屋，主要目的在于销售，可增加房产市场供给、平抑房价，且兴建完成后的待售期间，不应认定即属囤房性质。如将待售期间限定为一定年限，将迫使市场尽量舍「先建后售」而采「预售」方式进行销售。即使采预售方式，起造人一直须等至过户、分户贷款后，才能取得7成左右所余之房屋款额；于此之前，需面对融资利息、管理支出、市场与建物保存登记风险以及房屋折旧等压力与财务负担，起造人何苦故意去「囤房」？
且如确实卖不出去，在税法评价上就叫做囤房，就要课征重税，实在让房屋生产者情何以堪。即使课征房地合一实价课税，对于发生亏损者可以不用缴税，但就算亏损也卖不掉的房子仍然要课、还要课到最高税率的囤房税，这简直是「毁房税」了！
令人诟病的是，囤房税制并未考虑平等原则。公有土地参与都市更新或联合开发分回房屋、与水利会并入水利署后成为国有待售房屋，永远适用最低1.5％税率，不会被课到高额的囤房税率，相对真正投入劳资生产的起造人而言，实欠缺公平，不符平等原则。
第六，房地产具有异质性，存在不同之次市场，但房价为何，主要由所属市场供需决定。在供给端，建商定会加总各项成本，作为决定房价的基础。若「囤房税」变成巿场经常性固定成本时，当然会增加生产成本，形成推动房价上涨的因素之一。
房地合一税至少是对「赚到的钱」课征，囤房税则不然，更应注意经济学上「超额负担」之严重化。故税制设计上，至少应遵守量能课税原则、避免伤及无辜、维护财产权保障之核心价值、慎防转嫁效应、减少斲丧都市发展、勿让更多成本推动房价。否则为税而「碎」，恐非课征囤房税之初衷！