比囤房税更重要的事

（图／本报系资料照片）

自去年本人与另外6位教授联名呼吁政府对炒房现象应超前部署以来，包含央行二度实施选择性金融管制、实价登录及房地合一税修法、禁止红单转让并对房市热区进行建案稽查等，政府已数箭齐发，让人看到政府打炒房的决心。

立法院财委会29日初审通过房地合一2.0修正草案，规定2016年后取得房地、预售屋及特定股权交易，2年内出售课45%，逾2年、未满5年内出售课35%，祭出重税抑制打炒房。但仍有学者建议应从现行房屋税中加重税率实施囤房税，才可真正释出空屋并压低房价。本人认为如要打囤房来调控房价，制度设计不只是要避免伤及无辜，更要审慎评估并完整配套，避免在我国早已叠床架屋的房产税制上，徒增混乱。

囤房税到底有没有效？有学者称其研究结果显示，唯一曾实施囤房税的台北市在当时较其他县市缓涨效果明显；但当时台北市同时也实施房屋标准单价调整、调高路段率、豪宅加成路段率等措施，且当时全国房价已由景气高点逐渐反转，台北市的缓涨未必全然来自于囤房税。由该研究在双北市及桃园房价波动数值差异极小，交易量减幅甚至不如其他都会区多来看，该研究未能证明台北市的缓涨程度高于其他都会区。本人认为，当时房价的修正其实是景气及多重因素造成，不是由囤房税单一措施造成。

用一实例说明，大安区建国南路一段某30年28坪住宅大楼，以屏东大学大数据GOOD价网计算市价约2500万元，该屋109年房屋课税现值仅49余万元，按住家用自住1.2%税率，房屋税不到6000元，如按时代力量版本最高税率10%，则房屋税尚不及5万元，请问会有人因为几万元囤房税将大安区的房子卖掉吗？而该屋的地价税仅2400元，如以有效税率1%的国际标准，在地价税不变的前提下，囤房税率至少要50%才有意义，这凸显在我国现行房地分离的持有税制下，贸然实施囤房税难有实益。

此外，倡议囤房税者称政府应由个人归户改以家户归户为囤房税累进计算基础，然而主计总处在前一次普查得出的不在籍率高达21%，估计全国有近500万人不住在设籍处，这些人或有家庭及工作问题，名下房屋都要按家户归户纳入囤房税吗？是否公平应审慎研议。且房屋税为地方税，加以各县市房屋标准单价的调整脚步不一，稽征实务如何达到公平有效，如何不造成地方税制混乱或一国多制，亦应审慎研议。

倡议囤房税其实是凸显我国不动产持有税过低的事实，但本人建议房屋税应并同地价税检讨，从以财政手段督促各县市积极调高房屋标准单价到接近市价，到重新检讨房屋现值及公告地价与税率的合理关系，改进税基比只是调高税率重要，如同现在的房地合一税，在实价的基础上，政策的调控机制才能更有效率。负责任的打炒房政策比贸然实施囤房税更重要，期盼政府能通盘检讨，从根本解决不动产持有税的老问题。（作者为国立屏东大学不动产经营学系副教授）