观念平台－开启不动产投资信托基金的新页

不动产投资基金（REITs）是广义不动产证券化的一种方法，主要是透过受益证券、受益凭证或股票等金融商品的发行，汇集投资人的庞大资金，进行不动产或相关权利的投资，再将运用所得的收益分配给投资人。由于一般投资人并无巨额资金可投资不动产或相关权利，借此便可达到投资人以小额资金投资不动产的同等效果。

观诸美国、日本、新加坡或香港的法制经验，不动产投资基金依其组织型态的不同，可区分为信托型与公司型；依其所发行证券的性质差异，可区分为权益型、债券型及混合型。此外，若采用信托型的架构设计，依委托人是否保留投资运用信托资金的指示权限，尚可再区分为委托人指示型与委托人非指示型二种。

导入信托与基金架构双轨制

我国于2003年7月23日制定不动产证券化条例，引进不动产投资信托（REITs）与不动产资产信托（REATs）二种不动产证券化的方法。其中，所谓不动产投资信托，系指由受托机构（信托业）向不特定人募集发行或向特定人私募交付不动产投资信托受益证券，以投资不动产、不动产相关权利、不动产相关有价证券及其他经主管机关核准投资标的而成立之信托。至于该不动产投资信托契约的信托财产，则称为不动产投资信托基金。

其法律架构的特点，在于不动产投资信托基金是由受托机构拟具不动产投资信托计划，主管机关核准或向主管机关申报生效后，据以募集发行或私募交付受益证券，且除经主管机关核准外，原则上以封闭型基金为限。我国由受托机构所管理的封闭型不动产投资信托基金仅有十档，且三鼎、基泰之星及骏马一号等3档基金均已清算下市（柜），所余七档基金的发起规模合计只有新台币590.62亿。由于基金规模较小，更换标的不易，流动性普遍较低，市场发展显然处于停滞状态。

为促进我国不动产基金之发展，让投资大众享有更多投资不动产商品之工具，现阶段似可参考日本、新加坡及香港的法制发展及实务现况，主管机关预告「证券投资信托及顾问法部分条文修正草案」，研议引进契约型的不动产投资信托基金，开放不动产投资信托事业的设立，不仅可对不动产投资基金市场注入新动能，亦可提供增加投资不动产的多元管道。就具体架构而言，主要是由不动产投资信托事业担任委托人，基金保管机构为受托人，依不动产投资信托事业之运用指示从事保管、处分或收付基金。亦即，由不动产投资信托事业募集或私募不动产投资信托基金，投资人认购不动产投资信托事业所发行或交付的受益凭证，基金保管机构则依不动产投资信托事业的指示，从事不动产或不动产相关权利的投资或运用。

基金架构下的监理

就发行市场及流通市场的管理而言，「证券投资信托及顾问法部分条文修正草案」对于由不动产投资信托事业募集或私募的不动产投资信托基金，原则上采取与证券投资信托基金相似的监理架构。例如对于不动产投资信托事业募集或私募不动产投资信托基金，亦采取核准制或申报生效制，且应编制及交付公开说明书或投资说明书，并设有相对应之民刑事责任；至于对于投资标的的范围、资金运用及借入款项之限制，大体上则与不动产证券化条例的不动产投资信托基金相当。惟因其投资标的毕竟具有特殊性，因此在监理架构上仍增设若干特别规范，以保障投资人的权益。

就不动产投资信托基金资讯的持续公开而论，不动产投资信托事业应至少按季评审不动产投资信托基金的信托财产，并及时揭露重大交易。至于不动产投资信托基金的净资产价值，不动产投资信托事业固然应于每一营业日计算，并公告基金每受益权单位的净资产价值，但不动产或其他信托财产的资产价值于公告期间内若无重大变更，且对基金的净资产价值无重大影响者，应得依不动产投资信托契约之约定，以附注揭露方式替代对该不动产或信托财产资产价值重新估价计算，以降低资讯揭露的成本。

由于不动产投资信托事业为专业的不动产管理机构，应由具备不动产投资专业知识、经验及技能的专业发起人参与；且因其负责管理运用投资人的巨额资金，故对于设立条件及公司治理应有较高之要求，并增设强化相关利益冲突之防免措施，以保障投资人之权益。例如不动产投资信托基金若向关系人取得或处分资产，应明定其决策程序及确保评估交易条件的合理性。又若证券投资信托事业兼营不动产投资信托事业，亦应避免发生利害冲突或损害受益人及客户权益的行为。至于专业估价者或专家，亦应与不动产投资信托事业及交易当事人无关系人或实质关系人的情事，以确保其独立性及公正性。

本文以为，证券投资信托及顾问法的修正，引进新种型态的不动产投资信托基金，开放具有经营及管理不动产专业能力的不动产投资信托事业设立，鉴于国内投资人本已相当了解证券投资信托及顾问法下的基金发行及管理架构，应无导入的实质障碍，容易为投资大众所接受。

此外，透过双轨制的不动产投资信托基金，因所建置的法律规范密度及监理架构相当，不仅可促进信托业与不动产投资信托事业间的良性竞争，亦可替不动产投资基金市场引入更丰沛的活水泉源。