台湾不动产证券化REIT商机:不动产投资信托事业之公司治理要求

(曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理,现为亚太青年创新创业协会会长邱华创,分享对于台湾不动产证券化REIT商机与展望。图/资料照片

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理,现为亚太青年创新创业协会会长邱华创分享了对于台湾不动产证券化REIT商机与展望,他认为,不动产投资信托事业运用不动产投资信托基金,虽然是新事业,但其精神仍有相当的比重,是仍应遵循证券投信业相关的公司治理。譬如对「分析、决定、执行、检讨」的「投资四大流程」,要求必须高度遵从,并且相关规定也都应订定于内部控制制度,且应定期董事会提出检讨报告,并且其控制作业应留存纪录并保存一定期限

另外,不动产投资信托事业要让投资大众了解不动产的市场价值变化,所以应至少每三个月评审不动产投资信托基金之信托财产一次,评审结果于报告董事会后,应予以公告之。

此外,不动产投资信托基金,其不动产投资经营,是得向关系人取得或处分资产的。因为,参酌新加坡日本实务发展,不动产投资信托基金所持之不动产资产多由不动产投资信托事业之关系人提供。

这次规定中明定,不动产投资信托基金得向关系人取得或处分资产,以利不动产投资信托实务之运作。但考量向关系人取得或处分资产有利益冲突情事,仍应有相关控管措施,授权主管机关明定关系人之范围、决议程序、交易条件评估方式、公告方式、估价报告或会计师意见之出具方式等事项

除此之外,经营不动产投资信托事业为专业特许事业,所以其设立发起人的「专业股东」应具备一定资格条件(发起人中应有具备不动产投资管理相关经验之机构),且其所认股份合计不得少于第一次发行股份之百分之五十。又为避免其他股东过于集中,所以,合前条资格条件者外,每一股东与其关系人及股东利用他人名义持有股份合计,不得超过该公司已发行股份总数百分之二十五。

这次主管机关因应公司治理需求,有关不动产投资信托事业的经营,已经要求,其事业应设置独立董事及审计委员会,并以审计委员会替代监察人(而参酌新加坡要求,其不动产投资信托基金之管理机构均应强制设置独立董事与审计委员会,董事会成员至少有三分之一以上为独立董事)。同时,也授权主管机关订定不动产投资信托事业,应备置人员之资格条件与行为规范、从事营业活动应遵行规则,以及应设置部门。

对于投资大众而言,不动产投资信托基金投资所得之收益分配,是投资考量的重点之一。所以,法规也规定,每年应至少分配一次,并应于不动产投资信托契约内明定分配日期(参酌日本、新加坡及香港等地不动产投资信托基金投资所得之收益百分之九十以上均将分配予受益人,且多以半年配或季配为主)。另依前项规定分配之收益,为受益人之所得,按利息所得课税,不计入不动产投资信托事业之营利事业所得额

邱华创指出,不动产投资信托事业攸关投资大众权益,因此主管机关亦对不动产投资信托事业财务业务之检查,新增行政监督有关准用证券投资信托事业之规定。像是从事不动产投资信托业务之相关刑事与行政责任,参酌银行法第三十五条之二,明定违反消极资格条件之法律效果为「应予解任」,并参酌公司法第三十条及银行法所定负责人资格条件规定,新增曾犯贪污治罪条例之罪,以及违反期货交易法、洗钱防制法、资恐防制法作为负责人违反规定之解任事项,参酌证券交易法及银行法订定情节轻微得免予处罚之规定,此等监督管理付诸冀望有利于不动产投资信托事业市场之稳定与发展。