台湾不动产证券化REIT商机 不动产投信将窜起

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理,现为亚太青年创新创业协会会长邱华创,分享对于台湾不动产证券化REIT商机与展望。(图/本报资料照片

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理,现为亚太青年创新创业协会会长邱华创分享了对于台湾不动产证券化REIT商机与展望,他认为,依不动产投资信托事业法,亦如证券投资信托事业一般,需成立同业公会,自行发展为一个亮丽的产业

邱华创指出,不动产投资信托业务经营管理、基金营运收益,皆攸关投资大众权益,所以至少有几点应该关注:

1、台湾不动产证券信托基金,所称涉及之不动产是指,土地建筑改良物、道路桥梁隧道轨道码头停车场与其他具经济价值之土地定着物及所依附之设施

2、不动产相关权利,不只是土地而已,也包括地上权及其他经中央目的事业主管机关核定之权利。

3、因为不动产标的不同,如涉及其他业务主管机关时,譬如涉及观光饭店经营等,是属交通部职掌,则不动产投资信托事业主管机关将会同相关业务主管机关办理

4、不动产投资信托基金,不同于证券共同基金以开放型为主,而是以封闭型基金为限。主要是鉴于不动产投资信托基金之投资标的主要为不动产或不动产相关权利,流动性较低,不动产投资信托基金以封闭型基金为限。但经主管机关核准者,得募集或私募附买回时间、数量或其他限制之开放型基金。

5、不动产投资信托基金,仍然还是必需遵从目前证券投资信托事业一般,订定及公告不动产投资信托基金运用基本方针范围及投资策略

6、不动产投资信托基金,不只投资国内不动产,亦可以投资海外不动产。并且亦得向国外投资人募集资金

7、和现在的证券共同基金不同,不动产投资信托基金是可以使用财务杠杆的,也就是基金本身得以办理借款

因为经营不动产投资信托业务所需资金庞大,仅有受益人资金参与或有不足。参酌日本香港新加坡等地均允许不动产投资信托基金办理借款,以利不动产投资信托基金进行不动产投资所需资金之筹措。

8、不动产投资信托基金的资金,不应放在现况没有现金收益的素地,以「养地」等待增值。应投资或运用在开发型或已有稳定收入之不动产、相关权利及不动产相关有价证券等投资标的为限。

9、避免不动产投资信托业者随意选择标的,在投资于开发型之不动产或不动产相关权利时,其标的以下列对象为限:一、都市更新条例核定之都市更新事业计划范围内之土地、建筑物及不动产相关权利。二、促进民间参与公共建设法所称公共建设。三、经中央目的事业主管机关核准参与之公共建设。

10、不动产投资信托基金投资于「短期内看不到现金收益贡献的」开发型不动产或不动产相关权利,如采募集方式者,该比率不得超过百分之三十。并且应于该不动产或不动产相关权利「领得建造执照后,始得动用」该基金款项

11、不动产投资信托基金的营运收益攸关投资大众权益。所以有关信托财产租金与租赁期间,得不受相关法规的限制(其租金亦得不受土地法第九十七条第一项规定之限制;租赁期限不受民法第四百四十九条第一项规定二十年之限制。但最长不得超过信托契约之存续期间)。