台湾不动产证券化REIT 未来恐有5大影响

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理，现为亚太青年创新创业协会会长邱华创，分享对于台湾不动产证券化REIT商机与展望。（图／资料照）

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理，现为亚太青年创新创业协会会长邱华创分享了对于台湾不动产证券化REIT商机与展望，他分析，不动产投资信托事业的推动与发展，预期将带动资产管理产业的升级，从过去几乎只专注专营「证券」投资信托相关业务，进而可将国内外，「各类型不动产」相关的证券化规划和商机，带入资产管理产业。

邱华创指出，不动产投资信托基金（REIT），对于国人对投资新商品的接受度高，以及国人迈向老龄化，需要没有汇率风险的多元化台币理财规划商品，亦注入一剂新的有力商品。包含现有的证券相关从业人员，亦新增提供了一个建议规划的工具。

并且不动产投资信托基金，以不动产投资为基石，加上以封闭基金型态发行为主，因此可预见未来平均单一基金规模，应该会大过单一证券投资基金的平均规模。

对于长期苦于国内找不到资金去化的寿险法人，其资金也多了一个「钱留台湾」在国内的投资机会。既提升资产管理产业市场活力及竞争力，又更加活络台湾不动产市场，自然可以协助总体经济发展。

邱华创指出，反倒是，以国外例子来看，不动产业的经营样貌，在未来REIT的推动下，从「传产业」转化为「金融业」，业者在过渡时期恐怕将发生近乎颠覆性或重新洗牌的调整或改变。主要可能有五大影响。

1、现有的不动产专业机构，其经营模式，大部分皆倾向于作土建融、盖房子、盖办公室、买卖交屋，「盖好、盖美、省成本、营造速度快、销售交屋快、入帐快」为主要经营目标。

2、然而，不动产投资信托事业， 虽然以不动产经营投资为基础，甚至专业股东要有不动产经营的专业经验，但不动产投资信托最后面对投资大众的是金融基金商品，诉求的方式是完全不同的语言与风格。

3、其他包括，不动产投资信托事业为金融特许经营事业，其设立资格、资本额、负责人、股东资格、专设专责部门、专业经理人的专业资格、对外沟通销售细节的各项法规、董事会、董事成员、洗钱防制，都是金融规格要求。甚至违法的代价是以更严的银行法、证券交易法等特别法令处置。

4、不动产投资信托基金，针对资金运用，公开说明书、投资规范、投资方针，经理人善尽职责管理责任，分析、决定、执行、检讨的「投资四大流程」落实执行，恐怕都是现行不动产业者「丈二金刚摸不着头」还没办法认知的（甚至可能还以为这些法规「应该没什么」？）。

5、不动产在不动产投资信托架构下的投资经营规划，将着重在更专业及永续。因为如何将不动产的投资，高度透明化，从现在多数不动产业者从事的「盖房子，一次性买卖不动产」转化为「长期经营、具有长期稳定现金流的不动产」，「现金流收好、收满、收久、并且能给多、给久」可能是多数业者的大挑战。

邱华创强调，只要专业的不动产经营管理者，懂得善用源源不绝的金融市场资金，透过不动产投资信托将资金、经营、观念、专业及投资管理注入，甚至透过不动产投资信托架构，延伸至海外合作不动产市场的投资与经营，这些都将进一步优化国内不动产业者对于各种不同类型不动产的升级经营，促进经济繁荣发展。