台湾不动产证券化REIT商机与展望：「共享不动产」时代来临

（曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理，现为亚太青年创新创业协会会长邱华创，分享对于台湾不动产证券化REIT商机与展望。 图／资料照）

曾任第一金投信总经理、台银人寿总经理，现为亚太青年创新创业协会会长邱华创，他是极少数实务界同时担任过证券投信公司总经理暨董事会董事及担任寿险公司总经理暨董事会董事，且具有交易及管理租赁不动产经验的专家，他分享了对于台湾不动产证券化REIT商机与展望，更率先喊出，「共享不动产」时代正式来临了。

邱华创指出，2021年除了疫情逐渐趋缓令人开心，在台湾财经暨财金市场，同样有令人感到鼓舞的的讯息。2021年1月20日金管会公告了「预告修正『证券投资信托及顾问法』部分条文草案」。虽然主旨短短几个字，但其推动的要点，即是金管会将开放不动产投资信托可采基金架构发行。

邱华创指出，此举预期将为台湾的财经暨财金发展，划下令人关注的新页。其中，包括为投资人提供更多元投资管道，甚至某种程度弥补退休商品的不足，增加寿险法人资金在国内的投资机会、提升资产管理产业市场竞争力，更加活络台湾不动产市场，协助总体经济发展。

甚至因为资金、观念、专业及投资管理可延伸至海外不动产市场的助益，可进一步优化升级国内不动产业者，传统主要只作土地开发，房屋买卖的不动产投资经营和管理。

本次法案修正方向亦指出，「为活络我国不动产证券话市场，促进国内资产管理服务市场的多元发展，参酌日本、新加坡及香港等地之不动产投资信托制度，新增『不动产投资信托事业』得募集及私募不动产投资信托基金」。

专业研究机构报告指出，以新加坡为例，新加坡第一支的不动产投资信托基金REIT在2002年7月上市，随着法令不断与时俱进精进和刺激，新加坡REIT在2020年，已有44档，市值已经达约720亿美元的规模，在亚洲是仅次于日本的1,250亿美元。其他主要国家，美国241档的REIT，其规模在2020年6月，市值将近1.24兆美元。香港则有12档REIT，市值约290亿美元。

新加坡这44档的REIT，其不动产投资或管理的标的，包括境内和境外的不动产，产业包括，各项商业零售、百货、购物中心、旅馆饭店、办公室、工业、场办、仓储物流、资料中心、医疗、健康照顾等。而其中有高达38档已有投资海外的不动产。不仅大幅提升传统亚洲人对不动产投资或管理的认知及专业管理能力，也达到相当的风险分散。

在百科及多数研究报告中指出，不动产投资信托（Real Estate Investment Trust, REIT）是资产证券化商品之一，投资概念类似共同基金，以发行受益凭证方式销售给投资大众。但投资标的物为不动产相关的投资工具。

不动产投资信托由美国国会于1960年创造，主要是借由不动产的证券化及许多投资人的资金集资，使没有庞大资本的一般投资人也能以较低门槛参与不动产市场，获得不动产市场交易、租金与增值所带来的获利。同时投资人又不需要实质持有不动产标的，可借此免除负担专业的物业管理及其他支出，并可在证券市场交易，市场流通性远胜于不动产。

邱华创指出，不动产投资信托的特点是信托主要收入来自租金，因此收益较为稳定，而信托亦必须将未来绝大部分的盈余用作派息。正因如此，不动产投资信托的派息率常高于市面一般股票。

据一般观察，不动产投资信托的风险与报酬约居于股票与公债之间。不动产投资信托同时投资多项不动产标的，可分散风险。而另一方面由于其不动产的特性，也使得不动产投资信托在对抗通货膨胀时特别有利，也就是属于抗通膨型金融商品之一。