Fashionqueen／名媛「钱」进海外置产热
▲由Rafael Viñoly设计的豪华公寓预计于2015年竣工，将会成为纽约市最高建筑物及西半球最高住宅大厦。
图、文／Fashionqueen杂志
TEXT：CHLOE CHANPHOTO：ULIZ HUNG、dbox for CIM Group & Macklowe Properties（主图）、GHC、信义房屋、东京房东网
近年来，台湾与国际逐渐接轨，海外不动产逐渐成为投资趋势，国内亦不少仲介成立海外事业部，协助台湾人购置，纷纷吸引许多名媛前进海外置产。因此，《FASHION QUEEN》特别邀请海外投资专家分析最新的投资趋势，以及提供精辟的投资观点和秘诀，作为海外置产的首要参考。
西半球最高住宅大厦
随着国内房价越涨越高，台湾人逐渐把眼光投向海外，又以美国、澳洲、日本和马来西亚等地为主，尤其以座落于第 56 与 57 街之间的公园大道的美国432 Park Avenue，即将成为纽约市最高建筑物及西半球最高住宅大厦，大部分买家均来自美国，其他则来自中国、俄罗斯、中东、南美洲及英国。
与欧美成熟国家相较之下，台湾人普遍优先选择亚洲国家，主要是因为距离近之外，对于亚洲国家熟悉度高，其中又以日本与马来西亚最受瞩目。由于投资海外房地产比较适合长远性的投资，因此，大部分国内代理销售海外房地产的业者，几乎以高租金报酬率为诉求。
海外置产以台湾居冠
◄根据日本信义近一年的热销产品，中古屋与新成屋的比重，也从以往的7：3转为3：7，显见新成屋逐渐受到投资客的重视。
日本从首相安倍经济政策实施以来，币值大贬，且东京租屋需求庞大且稳定，成为吸引置产的最基本诱因，再加上近日东京确定取得2020奥运主办权，为日本房市注入一剂强心针。
根据日本信义房屋不动产株式会社内部的成交资料显示，2013年上半年台湾人赴日购买约115亿日圆的房地产，比2012年整年度多出了三成。
难怪日本富士电视台特别做了一则专题报导，「买日本不动产，台湾人居第一」，直击一名年仅38岁专程搭机前往日本看房的台湾男子，在日语不通的情况下，带着专属翻译，随着仲介的安排，用两天时间将东京的高级精华地段走透透。
根据房仲资料显示，在东京都23区部，步行至地铁站约10分钟的地段，30坪的三房公寓房价不到2,000万台币，分租之后平均每年租金投报率约6至8％。
购物天后利菁首次进军日本房市，与朋友一起买下东京青物横町站附近一栋四层楼建筑，一楼是知名的便利商店，2、3楼为居酒屋，4楼是不动产商公司。由于该建筑的地理位置相当理想，邻近日本知名的企业「乐天」、「新力」，距离车站也只有一分钟的路程，让利菁仅靠赚租金即可缴贷款。
而吴淡如选中东京神乐阪一间5楼公寓的2楼，因为日本房屋不另扣公共使用面绩，所以室内共有16坪大，而且房客还花钱重新装潢，连浴室都换新，替吴淡如省下一笔可观的修缮费用。
东京都心五区最热门
拥有国内不动产仲介业龙头招牌的信义房屋，在日本合作伙伴的协助下，信义房屋于2010年2月份成立了日本信义房屋株式会社。由于信义房屋是台湾在日本少数设点的房仲业者，因此日本投资说明会几乎每场爆满，连非假日也要加开投资说明会。
据统计，日本信义今年上半年成交177件，超越去年全年的173件，几乎天天都在成交。同时，除了台湾客户，还需面对来自韩国、中国、新加坡以及日本当地居民的竞争。
根据日本信义近一年的热销产品，中古屋与新成屋的比重，也从以往的7：3转为3：7，且有88%的成交产品位于东京都心五区（涉谷、新宿、中央、港区及千代田等五区），购屋主力朝向「高（总价高）、富（地段号）、帅（卖相佳）」的趋势发展。
信义房屋 成功开拓东京房市
日本信义驻台办公室专案经理李芊亿，每隔两个月就会到日本出差，以了解当地房市状况，同时负责协助台湾民众到日本购屋，除了第一线回答购屋问题之外，也会针对客户提供的预算和条件提供建议。
她透露，之前赴日买房都是属于「小而美」的包租客群，金额多在3,000万日圆左右，偏向租金报酬率高，或是店铺、商用型物件，但今年开始却有不少人指明要找地点好、屋龄新的豪宅物件，而这些主要客群为50岁以上的企业家、中小企业老板及高阶经理人，明显日益看好日本房市未来的增值性。
除了投资之外，也有人以自住为取向，多半是父母为子女求学购屋、或日后退休旅游为考量，其他则包括了经常前往日本出差的高阶主管和事业有成的企业老板，视置产为度假用途。
▲日本房市交易制度和房市型态与台湾迥异，建议买家别忽略背后隐藏的投资考量盲点。
买房不能单看总价
为了让投资客户更熟悉东京的交通和地理环境，房仲公司都会强烈要求投资者必须亲自前往东京，当地会有专人带客户搭地铁走一趟，了解并熟悉房子的优缺点，尝试从租屋者的角度去观察物件和状况，再决定是否花钱投资。
至于投资的内容和条件，李经理提醒投资客买房不能单看总价，还要加上印花税、契税（房地产取得税）、规费（登记许可税）、每年房屋税（固定资产税）、地价税（城市规划税）等。
至于所得税是以赚钱获利的净所得课征，若亏钱、打平，则免课所得税。另外，投资客进出日本居住时间若一年不到180天者，免征住民税等细节，都需要事前了解细节，以免陷入投资的迷思。
另外，由于语言不通的关系，李经理建议应选择合法的当地业者，请对方提出营利事业登记证，不要找跑单帮的介绍，避免跑单。此外，仲介的手续费将只会收一次，不会在台、日两地都收费。