无限QE重启房产投资热　退休、置产两大主力进场

图、文／富比世地产王提供

新冠肺炎疫情冲击全球，为恐进一步引发经济海啸，美国甚至史无前例启动「无上限」QE，欧洲、亚太等各国超过14家央行也立马跟进，降息、购债，动作频频。台湾也不例外，在游资充沛、现金变薄、超低利环境等因素下，多数专家认为，对于退休与高端置产族群而言，不动产仍是最佳保值抗跌的投资工具。

美国无上限QE揭开全球大撒币序幕，单单3月，全球就有包括中国、印度、英国等合计14个国家的央行，进行疯狂印钞、降息、降准、购债等动作，撒钱范围涵盖地球超过一半人口，就连3年半未降息的台湾也降息1码，将重贴现率降至史上最低的1.125％，透过低利率把资金逼进市场。

瑞普莱坊市场研究暨顾问部总监黄舒卫表示，「QE效应」（量化宽松）是2008年金融海啸的产物，当时因为次贷风暴，金融机构流动性不足，因此需要注入资金，创造流动性，以达振兴经济效果，美国联准会也透过利率的调整与发行货币，将资金投入公共投资。QE后的市场，确实有达到止跌效果，更造就中国十年来的经济高速成长。

黄舒卫指出，当年金融风暴，美国联准会一共启动4次QE机制，第一轮2009年规模就超过1.725兆美元，至2014年10月退场，直至今年3月，受新冠肺炎疫情对全球经济的冲击，联准会再次宣布启动QE，不同的是，这次还「无限量收购」美国公债与房贷担保证券（MBS），重启QE的资产收购计划。

为减缓因疫情对经济产生的冲击，台湾央行除了降息，4月更提出4000亿元的金援计划，以减轻企业经营负担，但也造成「货币廉价化」的副作用。

台经院研究员刘佩真指出，当零成本资金现象普及，将使有债者的负担变轻，而无债者则有很大的诱因借贷投资，这时候，钱会从银行或从其他市场转出，抗通膨的指标例如黄金、不动产，就会成为市场投资的主要标的。

黄舒卫进一步指出，在超低利率、现钞满天飞的情况下，不动产置产现象只会更多，因为「现金变薄」能买的东西又更多了。

举例来说，1000万元的房贷，利率2%的年息为20万元，现在利率仅剩1.5%，一年利息就少5万，在负担降低的前提下，手上有资金的人，便会选择此时逢低进场，大量投资；另一方面，一直处于投报率极低的出租市场，随着零利率时代来临，也会受到投资人关注。

大师房屋董事长陈建庆也指出，近十年租赁市场的取得成本与投报率不成比例，投报率低到仅有1.5%～2%，即便是收益最稳定的店面包租公、包租婆也陆续退出市场，但随着零利率时代来临，银行甚至不收超过3百万元的存款，相较之下，不动产具有不易跌价的特性，让买房出租成目前最稳当的投资，不动产市场可说是一夕之间重获置产族青睐。

住商不动产企划研究室经理徐佳馨也留意到，目前关注不动产产市场的，除了刚性需求以外，投资需求比例也较疫情爆发前明显增加，尤其是手上有多余资金的高端置产族与退休族。

在投资标的的选择上，徐佳馨指出，退休族多数期待稳健收益并且保本，因此，退休族群对于能收租的套房与店面，依旧抱持高度兴趣，若同样在不动产投资做选择，高端置产族会思考不动产在个案资金配置上所占的比例，并且注意持有成本与增值性，因此，土地、稀有性的产品，会是高端族群的优先选择。

徐佳馨指出，许多业主会思考手上多留现金，以因应未来的变化，但在目前疫情影响下，低利环境仍让各方看好资金流向资产，但会特别注意取得价格以降低风险。

在购屋置产配置方面，陈建庆指出，这两大族群除了对收益型房产抱持高度兴趣，也偏好将资产转移下一代，或是从蛋黄区搬到蛋白区、市区换到郊区、大屋换小屋，并将多余资金给予下一代当作购屋基金，也因为疫情的关系，多绿地的乐活空间，像是北市的文山、内湖、北投天母；新北新店央北、板桥江翠等新兴重划区，今年备受青睐。

股神巴菲特曾说：「当所有人都在恐惧，现在就是要贪婪」，陈建庆认为，在这波疫情严峻、全球经济海啸之际，如果手上资金仅有1000～2000万，建议保有现金度过难关；而手上拥有超过5000万、资金充沛者，现在正是危机入市的好时机，但仍需掌握「地点、生活机能、10年内屋龄物件」三个要点，才能让房产成为保本、收益、增值三者兼具的避险工具。

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