钱世杰／以房养老 所以现在要买房？
▲笔者认为对于现在考虑要不要买房的年轻人而言，关键点在于等到30年退休之后，房子的价值是否还能借得到钱？（图／pixabay）
老毛活了一大把年纪，辛苦到65岁退休，担心政府劳退基金出状况，一次就把退休金领光，本想说大概活到70几岁，没想到现在已经80多岁，身体还算硬朗，但是早年的积蓄也都快花光了。
虽然育有一子一女，但一个嫁到国外，甚少联络，也没有寄钱回来奉养父母；至于另外一位儿子，因为年轻时在工地工作时，从高楼摔下受伤，虽然侥幸逃过一劫，但也摔了个半残，现在靠打零工、领取些许补助金，有一顿没一顿的过生活，自然也不好意思跟儿子要点生活费。
老毛剩下一间地点还算不错的房子，想说卖掉换点钱，撑个一、二十年没有问题，但一来怕卖了房子不知道住哪里，可能没有房东愿意租给老人；二来，如果一次变卖成大笔现金，现在有点老胡涂了，很担心被歹徒骗光钱财。
看到报纸上有关于以房养老方案的介绍，居然不必把房子卖掉，还可以住在自己熟悉的房子内，又可以月领几万元，老毛实在是很心动，只是这个世界上真的有那么好的事情吗？
卖掉房子，还是申办「以房养老」方案？
高龄99岁的人瑞办理以房养老，以10年为贷款年期，每月领取2万元；另外一位房地产坐落台北市的95岁民众，每月透过领取20万元，大举投入公益活动 。
不仅是年长的老人，申办者有年轻化的趋势，主要年龄区间为60-70岁，占比高达四成，尤其是65岁以下的年长者有崛起的趋势，合库、土银、华银三大银行业者，已经有将近3,100件的业务量 。
合库网站资料显示，年满60岁，有房产者，最高可贷7成，最长35年 。举个例子，位于大台北价值2,000万元的房产，办理30年期以房养老，贷款7成1,400万元，以利率2.5％来计算，贷款人每月可获得贷款金约4万元，但是每月要支付利息。随着贷款本金逐月累积，每月支付利息愈来愈高，第11年后，每月领到的钱扣除利息后仅余2.7万元；到了一定的年限，之后每月缴息金额不再增加，差额累积至30年贷款期满再缴即可 。
现在买房，就不必担心没有退休金？
有些业者或专家明示、暗示低档买房正是时候，未来可以透过以房养老机制可以安心养老 。对于现在考虑要不要买房的年轻人而言，关键点在于等到30年退休之后，房子的价值是否还能借得到钱？
许多朋友、同事现在年纪大约是35岁，买了一间1,500万元的房子，贷款1,000万元、30年，一年大概就要缴交50万元，扣除掉每月生活所需，很难存得下钱，也就没有太多的投资本金；等到30年后还完了房屋贷款，也已经白发苍苍，口袋一摸也没几个子，只好带着房契找银行办理「以房养老」专案。
没想到一到了银行，拄着拐杖的老人大排长龙，手抖啊抖的耐着性子等候，只是行员看着来申办的房屋资料，一直摇着头婉拒着来办的老人。为什么30年后的老人会面临难以申办的窘境？
1. 购屋需求人口逐渐减少、继承集中化、重划区供给增加，外来人口未见增长、政府也难以大量印钞，房地产的前景看淡，30年后蛋白区、蛋壳区的房地产会与日本有类似的情况，乏人问津、有行无市 。
2. 108年65岁以上老人约340万，30年后也就是138年，65岁以上老人约增加到750万人，足足增加了410万人。（如下图）
▲国发会65岁以上人口中推估。（图／钱世杰提供）
再加上现在买房的年轻人是很辛苦的世代，上有高堂老母、下有嗷嗷待哺，薪资难以增加，家庭承担最重，房价高涨，贷款负担往往要到退休才能还清，老了又是老年人口数最多的时代。大家在未来的年代抢着有限的长照资源，银行面对蜂拥而至的老人来申请以房养老专案，你的房地产没有一定价值，基本上根本无从申请。
以房养老？
如果你是老人，现在以房养老正是时候。
如果你是现在想要买房，而且想着未来能以房养老的年轻人，请思考未来房价走势、老年人口结构，再来决定是否要花大钱买间房子，没盘算过可别幻想30年后还有银行愿意承作「以房养老」专案。
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