苏南／不当下流老人 养儿防老不如以房养老
▲为避免沦为下流老人，老年人可选择以房养老制度，将名下房地产设定第一顺位抵押权给银行，按月向银行领取借款作养老金，还可继续住在房子里。（图／视觉中国）
台湾已迈入高龄社会，据内政部的「106年简易生命表」，国人的平均寿命为80.4岁，男性77.3岁、女性83.7岁，皆创历年新高，也都高于全球平均的男性68.6岁、女性73.1岁。伴随人口老化的趋势，我国需要长期照顾的人口相对地增加。
卫福部根据户口普查资料推估，我国长照的人力需求将由2017年的55万7,457人，逐年上升，在2026年增至77万1,431人，其中应照顾65岁以上长者的就须要62万3,583人。长照是未来的趋势，但却面临专业人力的严重不足，例如，培养长照基础人力的高职长期照顾服务科，近两年招生成效不佳，以107学年度为例，要招收约千名学生，最后只招到两百多人，近半数学校都开不成班，成为长照的隐忧。
据家庭照顾者关怀总会指出，照顾服务失能、失智的长者走完生命需要近十年的时间。如何妥善运用资源，安排照顾计划，虽可透过长期照顾保险、安养信托、以房养老与共生安养等信托方式，进行生前理财规划，使高龄者无须花用子女的资产养老。
其中的以房养老制度，是一种逆向抵押贷款的社会照护方案，透过信托与保险的结合，纵然发生抵押物受损或灭失，仍得由信托专户持续拨付保险给付。自2015年金管会通过以来，有近13家银行开办以房养老相关业务，已承作超过三千多件，核贷金额超过160亿元。
以房养老的运作方式分为非信托型与信托型两种。前者系依民法第881-4条规定：「最高限额抵押权得约定其所担保原债权应确定之期日，并得于确定之期日前，约定变更之。前项确定之期日，自抵押权设定时起，不得逾三十年。逾三十年者，缩短为三十年。前项期限，当事人得更新之。」于法律关系上，借款人为拥有不动产的申请长者，贷与人则为银行。年满60至65岁之信用正常的本国自然人，以借款人本人单独所有或夫妻共有之房地产为担保品，设定第一顺位抵押权给银行，即可按月向银行领取借款作养老生活金，且年长者仍可继续居住使用该不动产。
长者抵押的不动产，最高可向银行贷到该不动产鉴价总额的七成，贷款利率通常在1.8％～2.6％（采机动计息）。贷款最长可达30年，由银行「按月定额拨款」给高龄长者领用，充实其退休生活、安养医疗资金。至于老人每月可以领多少钱，应就房地产价值及贷款年限等具体计算。
以房养老把不动产设定抵押给银行而按月拨（借）款给长者，所以免连带保证人；但若长者死亡时，则须通知子女等义务人。贷款期间倘高龄者的生命结束时，则借款契约自为终止。此外，倘长者在贷款期间要把房地产出售时，则须一次性还清贷款。
若贷款期间长者生命结束，则可由子女等继承人，将长者的借款契约办理换约，以子女作为借款人来清偿高龄者的生前借款，以拿回长者的房地产就可依法继承该笔不动产。反之，若子女对长者遗产抛弃继承时，则长者生前已向银行设定抵押的房地产，银行有权向法院声请拍卖该笔不动产担保品，就卖得价金受偿。
如果房地产拍卖金额不足以清偿长者生前的借款及利息，应就借款人（长者）的其他财产追偿，或以流抵契约将担保品之所有权移转给银行，也可以就借款人（长者）的其他财产追偿。反之，如果该房地产的价值足以清偿银行的债权，则超过部分应返还给子女等继承人。此外，亦得由继承人与银行协商，将已抵押借款的不动产过户到子女等继承人名下后，再由其申请房贷，借新还旧。
亚洲大学张智圣教授指出，以房养老制度还可以整合信托及年金保险、医疗保险、长照保险商品、外汇业务等多元方案，且银行须确保专款专用，负有保全长者资产之义务。笔者认为，要避免沦为下流老人，老有所养，光靠政府施政及年金改革是不够的！如何在老后活化资产，以房养老的逆向抵押担保贷款不啻为保障退休生活的选项之一，亦可弥补政府长照资源的不足，但此制度可能衍生之家庭伦理、社会问题、经济风险等，政府相关部门及金融界应谨慎研究，以长者最佳利益为上。
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●苏南，国立云林科技大学营建系及通识教育中心教授，交通大学土木工程博士，中正大学法学博士，中国政法大学法学博士。以上言论不代表本公司立场。