钱世杰／排队买房是真的吗？
A栋8楼，恭喜成交
有一次去八堵半山腰的一个漂亮建案看房子，听着代销小姐的介绍大致上有完整的认识，对此偏远的建案也产生不错的好感，接下来就准备进入实地看屋的阶段。（ 注1）
小姐问：「先生想要看哪一栋、几楼？」我手指了指A栋：「我想要看这一栋的8楼。」代销小姐拉高了嗓子，对着高了半公尺指挥台上的经理问：「A栋8楼还有吗？」
台上那位西装笔挺的先生，透过广播麦克风，好像巴不得在场所有人都听到，高声回答：「抱歉！A栋8楼已经 卖出。」接着销售小姐又问说：那A栋是否还有哪些楼层可以卖？这位先生又广播着：「恭喜您，还有『最后一间』A栋4楼的房子可以带看。」
虽然说是「最后一间」，但仔细听听这「最后一间」，应该是很多间，只是实际上的意思是说每一间都只有一间，当然是最后一间啰！明明代销小姐可以有气质地走过去附在经理的耳朵询问，却要改成拿着大声公大声讲话的方式，就是标准的炒热气氛，透过「抱歉卖完」、「最后一间」、「恭喜成交」等名词，让消费者产生今天不买、明天没有，我要立即下订的原动力。
因为我看过几百间的销售中心，这种手法当然是了然于胸，见怪不怪的看了一下A栋4楼的环境，从外观上都很美好，但因为靠山壁太近，所以地板很潮湿，还开着除湿机要努力除去湿气。当时心中已经打了退堂鼓，只是基于礼貌不好意思就此挥挥衣袖离去，还是在接待中心听完他最后价格的介绍。
一边听代销小姐的介绍，突然听到高耸的柜台透过麦克风喊着恭喜B栋3楼成交，我转头看了一下空空荡荡的接待大厅，没有人，只有我这一组客户，怎么会有成交？这时候背脊一凉，撇了一下眼神看着坐在侧边的代销小姐，他也露出尴尬的笑容，我草草收了她递来的资料开车离开了这诡谲之地。
▲陶朱隐园，购屋除了需有钱还需有慈善事迹。（图／记者汤兴汉摄）
最近，新竹地区有很多建案出现了排队现象，我的第一个直觉是行销手法，可能是在网路上聘请一批工读生，搭配媒体报导，创造出一户难求的虚假印象，促使本来还在犹豫的客户抢着以不合理的价格购买 。（ 注2）
排队抢着买房子的现象，在现实状况下当然是有机会存在，往往出现在下列几种可能：
1. 经济发展的初期涨潮（房屋供给量不高）：像是70年代台湾经济起飞，搭配人口快速增加，房屋盖的速度赶不上需求量；现在台湾经济算是稳定期，除非有特定前景的区域，且才刚刚开发，否则不太可能有此种现象。2. 非常便宜：像是政府兴建板桥与林口合宜住宅价格每坪不到20万万元，外围大概是25万元至50万元，自然会炙手可热 。（ 注3）3. 可建筑空间有限（实质需求持续增加）：譬如美国矽谷地区，很多高薪员工一样买不起房子，必须开着旅行车直接住在公司停车场的角落，我国目前还没有像矽谷这种极端的现象 。（ 注4）
还有一种是「品质高、数量极少」的建案，像是台北市信义区长相怪异的「陶朱隐园」，之所以不列入上列可能情形之一，主要这种建案主打的族群不太可能是愿意在寒风之中排队抢建案的购屋者，而是由建商直接洽询有钱人是否想要购买，甚至于两年60组看屋人潮，有慈善事迹才能购屋（ 注5） ；换言之，真正高级的建案不可能采行排队的行销手法，因为这代表只是你愿意忍受寒风就可以省个一两百万元抢到，无法标榜身分地位。
物以稀为贵，虽然新竹、竹北地区有科技园区为背景，但建商盖好的房子供给量也是非常大，照道理来说不会出现排队购屋的现象。或许有朋友会认为最近的房地产好像有反转向上，所以才有排队人潮…？
让我们看看数据：
▲98Q1~108Q3「第一次登记+买卖」、「赠与+继承」交易量走势图（图／作者提供。）
在106年下半年，「第一次登记+买卖」来到低点35,000后，逐步向上，目前大约在45,000上下，依然只是98年第3季90,000的高点的一半，从2022年预计总人口反转、2026年65岁以上人口达20%的趋势来看，交易量微幅扩增应该只是「反弹」。
如果以更长期的趋势来看，目前购屋主力大约是75年次左右、平均32万出生人口的年龄层，去(2019)年出生人口已经跌破18万，也就是35年之后的购屋人数大约是现在的60%，从供需法则来看，需求量只有不断地减少。
行销手法勿轻信
建商每年卖个几百几千户，销售技巧相当高超，知道用哪些技巧可以让消费者掏腰包购屋，而且是以较贵的价格买入；一般消费者存了好久的钱，一辈子才买一间两间房子，哪里是建商的对手，尤其是预售屋通常是代销公司操作，行销技巧更是专业，虽然不排除有排队购屋的可能，但是针对这些多采多姿的卖屋技巧时，消费者应该睁大眼睛谨慎为之。
注：1.参见拙着，图解不动产买卖：买房子的第一本书(第三版)。2.92户400人预定？排队疯买房「饥饿行销」真相是⋯https://news.housefun.com.tw/news/article/558268239899.html3.A7合宜住宅 中签率仅12%。https://news.housefun.com.tw/news/article/91509028880.html4.旧金山房价乱飙，年收千万只能当中产阶级。https://finance.technews.tw/2018/04/17/house-price-surge-in-san-francisco/5.「陶朱隐园」2年仅60组能看屋 「做慈善」成审核资格。https://www.ctwant.com/article/8592
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