钱世杰／急着叫下一代买房，根本是推人入火坑？
▲这个购屋世代薪资不变甚至于更差，当房价反转时，还是背负高点买入的房价，与父母的「成功」经验相反，现在考虑买房的年轻朋友应该谨慎为之。（示意图／ETtoday资料照）
老妈：怎么还不存钱买房？
常常听到许多父母会对着年轻人碎碎念：「你们的薪水不错了，我们当年才几千元薪资，一咬牙就买了房；虽然一开始辛苦了一点，但只要工作努力，薪水就会增加，房贷的负担压力也会愈来愈轻。」
▲每月总薪资趋势图（红线部分假设贷款20年）。（图／钱世杰提供）
父母继续说到：「现在能有这间温暖的家，让你这个小兔崽子住在里面，都是我年轻时打拼的结果，而且房价还增值，如果当年没买这间房子，现在根本买不起了。所以，赶紧存钱打拼买房，不要下了班只会玩手机。」
1. 一开始薪资低，努力工作，薪资就会变高。
2. 薪资变高，房贷压力会愈来愈轻。
3. 房价会增值，现在不买未来就买不起。
4. 不买房，就是不努力。
父母生处于早期经济快速发展的时期，随着二次大战的战后婴儿潮，全国人潮开始涌向都市工业新兴区，房子盖的速度远远不如猛爆型需求；然而当时的房价还真是便宜，1980年代的薪资一个月大约才1万元不到的薪资，房子一坪也顶多5万、10万的便宜价格。
如果在那时候咬牙买下房子，随着经济成长率、薪资的快速喷出与上升，1990年随随便便都是一个月3万以上的薪资，负担的房贷还是当年便宜价格，自然生活压力愈来愈轻；所以父母就误以为努力工作、薪资会愈来愈高，负担房价愈来愈轻松，还可以享受房价增值快感的错觉，自然而然地也会希望子女复制其「成功」经验。
薪资不动、房价下跌
这一个世代不同，随着2003年房地产价格开始大幅度增涨后，2012年左右来到高峰，目前正在高档震荡，房价逐渐下滑也已成为主流意见，不过大家都在抱怨好像也没什么下跌。
动辄20万到100万元一坪的房屋价格，可是薪资却还在3万左右徘回，有个4万就很开心了。假设现在咬牙买房，扛下30年的漫长贷款，这个世代的平均薪资未来上扬的机率可能不大，负担房价愈来愈轻松的感觉恐怕不复存在，房价增值的前景更是天方夜谭，甚至于像是日本一样反转下跌。
换言之，这个购屋世代薪资不变甚至于更差，当房价反转时，还是背负高点买入的房价，与父母的「成功」经验相反，现在考虑买房的年轻朋友应该谨慎为之，父母也应该反省强迫下一代买房，到底是爱他们还是害了他们？人口结构将使房价面临巨大压力
从购屋需求人口逐渐减少，又一直欠缺外来人口弥补人口结构上的缺口，再加上最晚2022年总人口数即将反转的震撼，房地产价格下跌的情况可以预见。
其次，继承集中化的现象正持续上演中，随着老年人口死亡人数快速增加，未来死亡人口一年将超过30万人，出生人口会低于一年15万人；过多的不动产继承给少数的下一代，也就是笔者时常挂在嘴上的「继承集中化」。以前下一代一堆人，继承者大概分到半间房子就不错了，未来下一代人少，可能每个人都可以分到一间、两间，也降低了购屋的需求。
▲全国住宅移转笔数（第一次登记+买卖vs继承+赠与）。（图／钱世杰提供）
或许有人会说，分到的财产都是乡下的老旧房舍，自己在都市打工，还是有买房子的需求。这个说法并没有错，但仍然有许多下一代继承的房子位于都市地区（减少需求），或者是会卖出乡下的房子（增加供给），对于房地产价格趋势属于负面的影响。
未来房价的变化
「都市集中化、乡村崩溃化」，蛋黄区比较不会下跌，但对于一般年轻人也不是买得起的房价。蛋黄区以外的房价应该有下跌的空间，等到10年后，20万人口开始进入人口主力之际，届时房价必然有一番腥风血雨的下杀狂潮。
请自己思考判断：
1.政府急着要你买房的目的是否要你接刀？
思考完之后，再来决定是否买房，或许薪资未必涨，但至少房价不会买在高点。
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