钱世杰／房地产很热 红单满天飞 现在可以买房吗？
房价为什么一直涨？
最近在群组和几位1979年次前后出生的朋友聊天，聊到最近房地产很火热，炒作气氛浓厚，红单满天飞的议题 ；身为1979年次前后的世代属于上有高堂老母、下有嗷嗷待哺，薪资一蹶不起、房价买在高档，有些还没买房子，看着房价又起的走势，心中有着一股无奈，很担心明年的房价比今年高，只是如果现在买了房子，会不会买在高档呢？
「教授，现在可以买房吗？」
看着房价一直涨、手中却没房的年轻人，动辄千万的房地产，薪水不过是三、五万，我觉得这个世代实在是辛苦；回到要不要买房的问题，我觉得要先了解为什么房价会上涨，再来讨论要不要买房？
资金泛滥推升房价
如果有经历过2003年SARS的朋友，应该对于当时的惨状依旧存在着模糊的记忆，那个时候刚遭逢2000年网路泡沫的时代，经济一片低迷，再加上改朝换代导致两岸关系动荡不安，迁出人口大于迁入人口，房地产一片低迷，台北精华区一坪不到50万，让我们来看下一张图：
▲美国联邦资金利率。（图／Trading Economics）
最左边的是2001年之后快速降息，从6%一路跌到2%以下，我国当时也是如此，由于房价偏低、利率非常低，使得许多投资人纷纷投入房地产，形成2000年以后的第一波房地产涨势，直到2005年因为市场过热又开始升息，一路升息到5%上下，也导致2008年全球等级的金融海啸，房地产又渐低迷。
世界主要国家当时如何解决金融海啸的浪潮，很简单，印钞、降息让市场充满资金，所以各位可以看上图，2009年又降息到趋近于0%，促成了第二次房地产的飙升，当时还记得新庄重划区动辄60、70万元起跳、桃园青埔一坪40万。
随着2016年利率再次调升，这一股气燄转瞬消失不见，很多房价又回到了基本供需，跌了三成、四成，甚至于腰斩；只是才低迷没多久，2019年川普时代又开始要降息，隔年2020年遇到Covid-19的疫情导致金融市场快速往下崩盘，当时降息、降息都无效之后，只好使出「无限QE」的大绝，又一次的资金狂潮似乎无止尽地倒入金融市场中，美股来到了三万点，台股喷到了一万六，房市当然也是很热。
▲因为「无限QE」的大绝，导致大量资金进到全球股市，也使各地股市纷纷高涨。（图／路透）
等资金退去，回归基本需求面
上个月写的一篇文章中谈到了「疫情婴儿潮」不见了，今年1月出生人口数才9,601，2月的出生人数虽有增加，但也才11,497人，今年是否能保15万的出生人数，都挂上了一个大问号，明年又是小老虎年，通常遇上虎年出生人口会暴跌，实在是一个不好的趋势。
15万虽然少，却不是现在的购屋主力，如我在《图解透视未来》一书中提到，目前购屋主力大约在32万出生人口的世代，还算是在高峰期，谈到这里，且让我们来看另一张图：
▲。（图／钱世杰提供）
蓝色的线从2009年单季大约9万笔新屋、中古屋的交易量，2016年跌破4万笔的交易量，目前稍微反弹来到了5万笔；简单来说，触底反弹、反弹不多，并不是大家所想像的成交量火热到不行。
从过去两次的降息、降息印钞的经验，大约会维持5～6年，降息、印钞来解决金融市场衰败的问题，就好像吸毒一样，愈吸愈夸张，这一波资金狂潮不仅是降息，还加上了「无限QE」的大绝，预估到2023年才会进入尾声；虽然2023年似乎还很远，可是现在已经有通膨疑虑的声音，大家在讨论何时升息，看起来现在面对经济动荡所下的药愈来愈猛，但药效恐怕愈来愈短暂。
该如何面对印钞世代
升息买房比较理性，因为降息印钞等资金宽松方式，会让房价异常上涨；我个人原本预估人口结构恶化导致通缩后，低利率已经是常态，政府最后只好采行大量印钞以解决通缩、追求通膨；只是这次因为Covid-19疫情的关系而提早资金宽松，房价又提早快速喷涨。
▲即便为使房价合理化，台湾政府推出多项「打房」措施，但随着台湾购屋主力逐渐减少，未来房地产价格亦将较便宜一些。（图／记者陈建宇摄）
只不过让资金泛滥的手段如同吸毒一样，总是要停止，届时又回归到基本供需，而我国购屋主力正逐渐减少，2030年大概是26万上下的出生人口世代为购屋主力，2040年则为20万上下，长期趋势下，房屋需求逐渐减少，再加上继承集中化，更是减少了房地产的实质购买需求。
总之，在资金收缩的环境下，虽然利率会高一些，但是房地产也会比较便宜一些；其次，未来人口会朝都市集中化发展，因此挑选人口集中区来买房也比较能够保值。
最后，希望在本文有关于资金狂潮、人口结构的趋势分析下，大家可以买个价格合理又优质的好房子，快快乐乐地成家。
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