钱世杰／都市集中化乡村空洞化 买房应避开3地雷区
▲选择5到10年间中古屋，如同买中古汽车一样，开过一阵子的车子，零件大多磨合的差不多，也可以从市场中打听到一些小道消息。（示意图／取自pakutaso）
●钱世杰Dr.J／中正大学法学博士，主修法律经济学，中央大学等兼任助理教授，台湾法学基金会董事。
「不会耶！我喜欢看预售屋，但不会透过预售的管道购买。」很认真地回答。
看着脸友的大哉问，虽然整个回答起来很麻烦，但毕竟买房子可是人生大事情，还是很认真地给个简单的答案：「一时间也很难说明清楚，第一个原因是预售屋只能看到一副未来幻想的建筑模型，担心盖出来与原本想像的落差太大；第二点，预售屋通常由代销公司销售，很难有让人惊奇的杀价空间。」
「所以Dr. J比较喜欢中古屋？」
「是的，我会优先选择5到10年间中古屋，如同买中古汽车一样，开过一阵子的车子，零件大多磨合的差不多，也可以从市场中打听一些小道消息，譬如说有没有人自杀，水管是否畅通，管委会运行是否顺畅；像是基隆著名大社区城上城，就有新闻传出一些拒缴管理费的问题。」
我国不动产购屋习惯还是以中古屋为大宗，参照下图，大约占75%以上，与美国、英国等相当；但是日本却不到20%1，可能与日本地震多、传统建筑以木造房为主，所以养成了坏了就换新房子的习惯。我国虽然也有地震，但建筑物耐震度尚可，所以四、五十年的老房子还是非常普遍。
▲我国不动产购屋习惯还是以中古屋为大宗（图／大数聚）
每一季都会追踪不动产的移转数据，2018年第2季的不动产移转数据，先来看下图，有关于住宅移转总笔数中第一次登记加上买卖的部分，2018年第2季为43,956笔，相较于2018年第1季39,155笔，成长幅度达到12.26%的双位数字，与去年同期的第2季41,132笔，则成长了6.87%。
从下图来看，最近三季确实可以形容为触底反弹，但相较于较于过去动辄6万以上的移转笔数，很难说现在已经有效反弹，顶多能说抖动一下，因此可以称之为「价平量跌」。
▲关于住宅移转总笔数中第一次登记加上买卖的部分，最近三季可以称之为「价平量跌」。（图／大数聚）
从股票市场来说，「价平量跌」有很多种可能性，有可能是价格过高导致追价不足，未来可能行情反转下跌；把这个概念导入房地产来看，也是相当符合，目前房价大多还在高档，年轻人薪资过低导致追价买盘不足，出现价平量缩的现象。
如前所述，国人偏好中古屋交易，可是未来都更、重划区的新屋持续暴量，全国到处都是重划区，重划区的马路边看到一个又一个的销售广告，红绿灯一停车，马上有发送海报的老人希望你摇下车窗，代表着供给量大增，相较于少子化导致需求不足，市场供需无法平衡，行情自然反转下跌。
持有房屋者如果希望短期就能够价格喷出，需求面一定要增加。只是缺乏外来人口的买盘，人才又因为低薪不断往海外移动，死亡率提高又使得继承不动产集中化，实在看不出来未来需求面会增加。但也不是每个地方都不会涨，因为人口减少反而加速「都市集中化、乡村空洞化」的现象。
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